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La inversión en el sector inmobiliario en España se situará en los 13.000 millones de euros en 2022, lo que supone un incremento del 2,4% respecto al año pasado, según desvela la consultora inmobiliaria CBRE, en su informe ‘Real Estate Market Outlook 2022’ que acaba de darse a conocer. 

La actividad de este sector no ha pasado desapercibida para las firmas legales que han reforzado sus equipos de profesionales. Son los casos entre otros de Pérez-Llorca, Gómez-Acebo & Pombo o Andersen por citar tres ejemplos significativos.

Antonio Ñudi, es el socio responsable del grupo de real estate que integra a inmobiliario y urbanismo en este despacho. Se incorporó al igual que Carlos Peña, otro puntal a Andersen hace cuatro años. Antes trabajaron juntos en un despacho especializado en urbanismo.

La apuesta de este despacho internacional le ha colocado como uno de las firmas más activas en este sector “a diferencia de otros despachos, el urbanismo no es un complemento del real estate en la transacción”.

“En nuestro caso, la unión del urbanismo y el real estate es lo que le da valor al activo inmobiliario que estás gestionando y aportar valor al cliente que desarrolla ese modelo”.

La actividad de estos profesionales se basa en una intervención desde el punto de vista urbanístico “para optimizar el activo y luego propiciar una mejor transacción del mismo. En este grupo trabajan siete socios y cerca de 30 personas en la oficina de Madrid y aparte de eso hay un grupo transversal donde también están las prácticas de mercantil y fiscal, lo que hace que analicemos los proyectos desde una visión global”.

En la actualidad, esta práctica se ha convertido en una de las tres prácticas de referencia del despacho. En estos dos años de pandemia Ñudi aclara que “ha sido un momento especial, en Madrid no ha dejado de haber actividad”.

“Hemos abordado el proyecto Mahou-Calderón o el de los Cerros, uno de los ámbitos mayores de Madrid. Ha habido actividad tanto a nivel de empresas como de administraciones públicas como es el caso del Ayuntamiento y Comunidad de Madrid”.

En estos proyectos el papel de los expertos de Andersen ha sido de asesoramiento integral a la Junta de Compensación de estos proyectos “no solo asesoramiento jurídico, sino también consultoría urbanística desde nuestro prisma de despachos de abogados. Organizamos la gestión y aportamos un valor añadido al cliente al coordinar todos los equipos, a nivel de ingeniería y arquitectura que trabajan dentro de un proyecto concreto”.

Urbanismo y consultoría

Para este jurista “los proyectos urbanísticos hay que gestionarlos como empresa, desde un punto de vista de la consultoría, eso le aporta un valor añadido al cliente”. En estos dos años “se constata que hay un interés importante en los proyectos urbanísticos. Hay que sacar lo mejor de cada activo y para ello hay que trabajar e asesoramiento urbanístico”.

Queremos seguir siendo en los próximos años uno de los referentes del mercado y crecer a doble dígito en el 2022 tras un año el pasado que fue bueno”, apunta Ñudi.

Al mismo tiempo, Andersen está posicionándose en nuevos productos del mercado como son los espacios compartidos o el coliving , donde hay una posibilidades de inversión en los próximos años. Este experto reconoce la apuesta grande que hace Andersen por el sector inmobiliario, un nicho de actividad en el que se han posicionado las principales firmas del sector legal. El despacho incorporaba Javier Lacleta y Javier Martín-Merino como socios en las áreas de inmobiliario y urbanismo.

Lacleta cuenta con una trayectoria profesional de más de 25 años en el sector inmobiliario donde ha compaginado su actividad tanto en la administración pública como en el sector privado. De hecho, ha sido jefe del área legal de la oficina del Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid, director jurídico de la firma Libra y director del departamento jurídico de la empresa inmobiliaria Martinsa-Fadesa. Asimismo, en los últimos 12 años se ha desempeñado en despachos de abogados como Maio Legal, como socio del área inmobiliaria y concursal; y en Martínez-Echevarría & Rivera Abogados, como socio del departamento inmobiliario y concursal.

De esta forma, el departamento suma siete socios, cuatro de ellos especializados en la parte transaccional y tres en planificación, gestión y disciplina urbanística.

Por su parte, Martín-Merino especialista en urbanismo de prestigio reconocido. Cuenta con una trayectoria de más de 20 años, desarrollada principalmente en Verdegay Abogados, donde ha trabajado desde 2001 y ha sido socio y responsable de urbanismo.

Marco legal estable

Para Antonio Ñudi, “en una actividad de este tipo resulta de gran importancia el marco legal que contextualice estos proyectos a nivel de sector inmobiliario y urbanismo. Su regulación es compleja por las mismas características de su sistema territorial donde coexisten diecisiete comunidades autónomas. Todas tienen competencia en materia de vivienda y urbanismo, al mismo tiempo cada municipio tiene sus normas urbanísticas. Junto con esto, el Estado también regula como ahora con la futura Ley de Vivienda”.

Desde esta perspectiva “alertamos a nuestros clientes de cuáles son los riesgos legales a nivel de práctica y en cada lugar del país y minimizarlos en la medida de lo posible para que puedan acometer sus inversiones con la mayor seguridad jurídica posible. Hay que analizar siempre el impacto de cada regulación y como mitigar dichos riesgos que pueda haber”.

Este experto recuerda que ha habido en los últimos años mucha litigiosidad a nivel urbanístico “eso al final afecta a la seguridad jurídica. De un tiempo a esta parte parece que va mejorando, pero va a existir siempre cierta judicialización, de tal forma que el proceso judicial se convierte en un proceso más de la gestión urbanística”.

Para este experto “también se nota que el trabajo de las empresas y las administraciones se hace mejor, por ello son menos impugnables en via judicial. Muchos de ellos son litigios contenciosos que pueden durar años y que pueden condicionar la implantación de determinados proyectos urbanísticos”. Al mismo tiempo revela que “no todas las zonas tienen el mismo atractivo urbanístico para los inversores, los inversores no analizan España como país sino que lo focalizan de tal manera para ver donde pueden optimizar sus inversiones. Junto a ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia se han desarrollado mercados concretos en Málaga y Alicante para determinados actividades urbanísticas”.

También nos subraya este jurista que “la puesta en marcha de la deslocalización y el teletrabajo está impulsando otras formas de vivir que hacen que estas ciudades se enfoquen en la actividad de desarrollos tecnológicos o parques tecnológicos, donde las citadas Málaga, Alicante y Madrid, que lidera la inversión extranjera en nuestro país”.

Fiscalidad e inversiones

A este respecto Ñudi subraya que “Madrid tiene una política fiscal interesante para los inversores. La fiscalidad se mira mucho en cualquier inversión inmobiliaria, al igual que la seguridad jurídica y las garantías de fiabilidad. Frente a ello una armonización fiscal al alza no sería lo mejor. De hecho pensamos que cada Comunidad autónoma debe poder gestionar su propia política fiscal como quiera, para eso tiene su competencia”.

Este experto recuerda que la fiscalidad siempre hay que cuidarla “y mas en un momento donde el sector inmobiliario sufre por la subida de los precios de los materiales de la construcción, todo eso afecta al sector”.

“Las empresas constructoras que han firmado contratos con promotores y que no pueden renegociar esos contratos, pese a la subida de lo materiales, están generando un problema que no pueden ejecutar las obras a los precios que les contrataron”.

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