Tras veintiséis años desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, el Pleno del Ayuntamiento aprobó provisionalmente el pasado 17 de julio de 2023 la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas, remitiéndose el texto al Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid para su aprobación definitiva, que debería producirse en un plazo máximo de cuatro meses.

La nueva normativa tiene un significativo carácter transversal y supone la adaptación del planeamiento urbanístico a los recientes cambios normativos, sociales y económicos, apostando por valores como la sostenibilidad ambiental, la regeneración urbana, la accesibilidad y la calidad de las viviendas.

Así, se incorporan cambios en diferentes ámbitos, entre los que cabría destacar la sustitución de los Planes Especiales de Control Urbanístico Ambiental de Usos (“PECUAU”) por los Estudios de Repercusión de Implantación por Usos (“ERIU”) para la implantación de usos autorizables, con el fin de simplificar los trámites urbanísticos previos al inicio de una actividad; la introducción como parámetro urbanístico del factor verde, que determina la cantidad de vegetación a incorporar en la edificación y en el espacio libre de parcela; el ajuste del régimen de obras permitidas en edificios en situación de fuera de ordenación; así como la simplificación y reorganización de la normativa de protección.

Aunque, sin duda, una de las novedades más relevantes es la regulación de los modelos residenciales emergentes

Estos se plantean en la actualidad como nuevas formas de alojamiento, tales como el coliving (modalidad habitacional consistente en disponer unidades de alojamiento independientes integradas por dormitorio y baño, que comparten entre sí el resto de los espacios de estancia, cocina y lavandería, que pueden complementarse con otros servicios adicionales de ocio dentro del interior del complejo y que no necesariamente implica vínculo entre los usuarios) y el cohousing (variante de la vivienda colectiva tradicional en la que predomina una mayor superficie de zonas comunitarias para la convivencia vecinal sobre las zonas privativas de cada vivienda).

Para dar cabida al coliving se ha modificado la clase de residencia comunitaria por clase de residencia

Dividiéndose en dos categorías, la “residencia comunitaria”, coincidente con la concepción actual en la que se subsumen, p.ej. las residencias de estudiantes; y la “residencia compartida” en la que se integra la modalidad de coliving y que, a diferencia de la modalidad de residencia comunitaria, no se exige que existan vínculos religiosos, sociales o similares entre los inquilinos.

Estas residencias compartidas únicamente podrán implantarse en situación de edificio exclusivo, entendemos que con el fin de evitar la coexistencia con otros usos con los que podría entrar en cierta conflictividad como el residencial colectivo tradicional o, incluso, el terciario de hospedaje.

Sin embargo creemos que dicha coexistencia podría ser más enriquecedora que nociva, al generar interesantes sinergias.

Las unidades de alojamiento estarán integradas por dormitorio y baño y, en ningún caso, podrán situarse en plantas inferiores a la baja ni tendrán su piso por debajo del terreno en contacto con ellas.

En cuanto a las superficies mínimas de las unidades de alojamiento, se admiten 15 m2 por cada unidad de alojamiento privativa para uso individual y 10 m2 por persona cuando se comparte, frente a la superficie mínima de 40 m2 que se prevé para las nuevas viviendas. Por lo que se refiere a los espacios comunes, se establece una superficie mínima de 25 m2 para el conjunto de estancia comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa, así como cualesquiera otras zonas de ocio y trabajo, dimensión que se aumentará en 5 m2 por cada unidad de alojamiento adicional.

De otro lado, en lo que respecta al cohousing se introducen dos tipos en la categoría de vivienda colectiva:

• Tipo 1, en el que las viviendas completan su programa de forma independiente
• Tipo 2, en el que las viviendas completan su programa mediante un espacio privativo y otro comunitario de estancia y reposo al servicio de los residentes del edificio, en el que se integra precisamente esta modalidad, permitiéndose reducir la superficie mínima de la vivienda de 40 m2 a 30 m2, siempre que tal minoración de superficie se destine a ampliar los espacios comunes del edificio. Al igual que en las residencias compartidas, las unidades de alojamiento no podrán situarse en plantas inferiores a la baja, si bien en este caso no se exige su implantación en situación de edificio exclusivo.

La regulación de este nuevo modelo residencial de coliving permitirá dotar de seguridad jurídica y flexibilidad la configuración de los proyectos tan demandados que, hasta ahora, debían encajarse -de forma casuística- en las modalidades de uso residencial, mediante el alquiler de habitaciones, o terciario de hospedaje.

En definitiva, este marco regulatorio supondrá un acicate a la atracción de capital e inversores que decidan apostar por esta modalidad de alojamiento en la ciudad de Madrid.

Puede leer la noticia en Rebs Real Estate Business School.