Comprar una vivienda sobre plano sigue siendo una práctica muy frecuente. Apartamentos en urbanizaciones, promociones junto al mar, viviendas vacacionales o complejos residenciales atraen tanto a quienes buscan una segunda residencia, como a quienes ven en el ladrillo una oportunidad de inversión, bien apostando por un incremento del precio, bien dedicando la vivienda al alquiler (vacacional), o bien una combinación de las dos.
Precisamente por ello, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo núm. 2078/2026, de 11 de mayo (res. 722/2026), tiene especial interés para compradores, promotores, entidades financieras y operadores inmobiliarios. La resolución analiza hasta dónde llega la protección de la Ley 57/1968, de 27 de julio, la norma que obliga a garantizar mediante aval o seguro la devolución de las cantidades entregadas a cuenta cuando una vivienda en construcción no llega a entregarse.
Tradicionalmente, esta ley se ha interpretado con un marcado carácter protector. Si el comprador entregaba dinero para una vivienda sobre plano y la promoción fracasaba, lo habitual era reclamar la devolución de esas cantidades frente al promotor o, en determinados casos, frente a la entidad avalista. Sin embargo, el Tribunal Supremo introduce ahora un matiz importante: esa protección no se aplica de forma automática a cualquier comprador.
La clave está en la finalidad de la compra: para que esta ley opere, la vivienda debe haberse adquirido con una finalidad residencial, es decir, para vivir en ella, utilizarla como vivienda familiar, segunda residencia o residencia vacacional propia.
La sentencia se refiere al fallido desarrollo inmobiliario “Trampolín Hills Golf Resort” en la localidad de Campos del Río (Región de Murcia). Los compradores habían entregado cantidades a cuenta por viviendas que finalmente no llegaron a construirse, y reclamaban su devolución a la entidad bancaria avalista. El escenario, por tanto, era el de muchas promociones frustradas: compradores afectados, viviendas no entregadas y dinero anticipado.
La cuestión decisiva fue determinar si todas esas compras estaban protegidas por la Ley. El banco alegó que algunas operaciones presentaban indicios de finalidad inversora. Entre esos indicios se encontraban compras realizadas conjuntamente por personas sin vínculo familiar, compradores que ya tenían otras viviendas, domicilios alejados del inmueble adquirido y cláusulas contractuales que permitían ceder la posición de comprador a terceros.
El Tribunal Supremo no afirma que esos datos, por separado, sean siempre suficientes para negar la protección legal. Pero sí entiende que, analizados en conjunto, pueden revelar que la compra no tenía una verdadera finalidad residencial.
Este punto es especialmente relevante para las compras de viviendas en zonas turísticas o de alta demanda de alquiler, donde una vivienda puede comprarse para fines distintos: vivir todo el año, pasar temporadas, jubilarse, disfrutar de vacaciones, alquilarla, revenderla o diversificar patrimonio. La sentencia no excluye que una segunda residencia o una vivienda vacacional pueda quedar protegida. Al contrario, puede estarlo. Pero exige que esa finalidad se explique y se pueda acreditar razonablemente.
El Supremo, por tanto, eleva el nivel de prueba. Cuando existen serios indicios de que la compra pudo responder a una finalidad inversora, corresponde al comprador justificar que la vivienda se adquiere realmente para un uso personal. Se debe poder explicar y probar de forma coherente y consistente por qué se eligió esa vivienda, qué relación tenía el comprador con la zona, cómo encajaba la adquisición con su situación familiar, laboral o personal, y por qué no se trataba de una mera inversión.
La sentencia también destaca la importancia de valorar cada caso individualmente. No todos los compradores quedan en la misma posición. La Sala distingue entre unos y otros, y solo excluye de la protección legal a aquellos respecto de los cuales la finalidad residencial no quedó suficientemente acreditada.
La consecuencia práctica es fundamental para todos los intervinientes: quien compre sobre plano y quiera beneficiarse del régimen de garantías de la Ley 57/1968 debe poder demostrar que su adquisición tenía un destino residencial real. En definitiva, la STS 722/2026 no elimina la protección de los compradores de vivienda sobre plano, pero sí la delimita con mayor rigor. La Ley 57/1968 sigue siendo un instrumento esencial para proteger a quienes entregan dinero por una vivienda que no se construye. Pero el Supremo recuerda que no fue concebida para cubrir operaciones puramente inversoras.
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