Der Kauf einer Immobilie im Bauzustand ist nach wie vor eine sehr verbreitete Praxis. Wohnungen in Wohnanlagen, Bauprojekte am Meer, Ferienwohnungen oder Wohnkomplexe ziehen sowohl diejenigen an, die einen Zweitwohnsitz suchen, als auch diejenigen, die in Immobilien eine Investitionsmöglichkeit sehen, sei es durch die Erwartung einer Preissteigerung, durch die Vermietung (als Ferienwohnung) oder durch eine Kombination aus beidem.
Genau aus diesem Grund ist das jüngste Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 2078/2026 vom 11. Mai (Res. 722/2026) für Käufer, Bauträger, Finanzinstitute und Immobilienmakler von besonderem Interesse. Das Urteil analysiert, wie weit der Schutz des Gesetzes 57/1968 vom 27. Juli reicht, jener Vorschrift, die vorschreibt, die Rückzahlung von geleisteten Anzahlungen durch eine Bürgschaft oder Versicherung zu gewährleisten, wenn eine im Bau befindliche Immobilie nicht übergeben wird.
Traditionell wurde dieses Gesetz mit einem ausgeprägten Schutzcharakter ausgelegt. Wenn der Käufer Geld für eine Immobilie im Bauvorhaben gezahlt hatte und das Projekt scheiterte, war es üblich, die Rückzahlung dieser Beträge vom Bauträger oder in bestimmten Fällen vom Bürgen zu fordern. Der Oberste Gerichtshof führt nun jedoch eine wichtige Nuance ein: Dieser Schutz gilt nicht automatisch für jeden Käufer.
Der entscheidende Punkt ist der Zweck des Kaufs: Damit dieses Gesetz greift, muss die Immobilie zu Wohnzwecken erworben worden sein, d. h. um darin zu wohnen, sie als Familienwohnsitz, Zweitwohnsitz oder eigenen Ferienwohnsitz zu nutzen.
Das Urteil bezieht sich auf das gescheiterte Immobilienprojekt „Trampolín Hills Golf Resort“ in der Ortschaft Campos del Río (Region Murcia). Die Käufer hatten Anzahlungen für Wohnungen geleistet, die letztendlich nie gebaut wurden, und forderten deren Rückerstattung von der bürgenden Bank. Das Szenario entsprach somit dem vieler gescheiterter Bauprojekte: betroffene Käufer, nicht übergebene Wohnungen und geleistete Vorauszahlungen.
Die entscheidende Frage war, ob all diese Käufe durch das Gesetz geschützt waren. Die Bank machte geltend, dass einige Transaktionen Anzeichen für eine Anlageabsicht aufwiesen. Zu diesen Anzeichen gehörten gemeinsam getätigte Käufe durch Personen ohne familiäre Verbindung, Käufer, die bereits andere Wohnungen besaßen, Wohnsitze fernab der erworbenen Immobilie sowie Vertragsklauseln, die eine Übertragung der Käuferposition an Dritte ermöglichten.
Der Oberste Gerichtshof stellt nicht fest, dass diese Angaben für sich genommen immer ausreichen, um den Rechtsschutz zu verweigern. Er geht jedoch davon aus, dass sie in ihrer Gesamtheit betrachtet darauf hindeuten können, dass der Kauf keinen echten Wohnzweck hatte.
Dieser Punkt ist besonders relevant für den Kauf von Immobilien in touristischen Gebieten oder in Regionen mit hoher Mietnachfrage, wo eine Immobilie für verschiedene Zwecke erworben werden kann: zum ganzjährigen Wohnen, für zeitweilige Aufenthalte, für den Ruhestand, zur Urlaubsgestaltung, zur Vermietung, zum Weiterverkauf oder zur Vermögensdiversifizierung. Das Urteil schließt nicht aus, dass eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung geschützt sein kann. Im Gegenteil, dies kann der Fall sein. Es verlangt jedoch, dass dieser Zweck erläutert und hinreichend nachgewiesen werden kann.
Der Oberste Gerichtshof erhöht somit die Beweisanforderungen. Wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Kauf einem Investitionszweck dienen könnte, obliegt es dem Käufer, zu begründen, dass die Wohnung tatsächlich für den persönlichen Gebrauch erworben wurde. Es muss schlüssig und konsistent erklärt und nachgewiesen werden können, warum diese Immobilie ausgewählt wurde, welche Beziehung der Käufer zu der Gegend hatte, wie der Erwerb zu seiner familiären, beruflichen oder persönlichen Situation passte und warum es sich nicht um eine reine Investition handelte.
Das Urteil unterstreicht zudem die Bedeutung einer individuellen Beurteilung jedes Einzelfalls. Nicht alle Käufer befinden sich in derselben Lage. Die Kammer unterscheidet zwischen den einzelnen Fällen und schließt nur diejenigen vom Rechtsschutz aus, bei denen der Wohnzweck nicht hinreichend nachgewiesen wurde.
Die praktische Konsequenz ist für alle Beteiligten von grundlegender Bedeutung: Wer eine Immobilie vom Plan weg kauft und von den Garantien des Gesetzes 57/1968 profitieren möchte, muss nachweisen können, dass sein Erwerb tatsächlich Wohnzwecken diente.
Letztendlich hebt das Urteil STS 722/2026 den Schutz für Käufer von Immobilien vom Plan weg nicht auf, sondern grenzt ihn strenger ein. Das Gesetz 57/1968 bleibt ein wesentliches Instrument zum Schutz derjenigen, die Geld für eine Immobilie zahlen, die nicht gebaut wird. Der Oberste Gerichtshof erinnert jedoch daran, dass es nicht dazu gedacht war, reine Investitionsgeschäfte abzudecken.
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