El problema de la vivienda afecta a todo el panorama nacional, por ello, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, tratan de darle solución, mediante la ampliación de la oferta de vivienda asequible, dentro de un mercado marcado por la escasez de suelo disponible, una alta demanda residencial y la dificultad de acceso a la vivienda.
La posibilidad de destinar suelo dotacional a uso residencial protegido permite aprovechar recursos públicos poco utilizados y acelerar la construcción de nuevas viviendas, sin tener que enfrentarse a las dilaciones derivadas de las modificaciones de planeamiento.
En este contexto, la Comunidad de Madrid ha impulsado su respuesta a esta necesidad social, mediante la aprobación de la Ley 2/2026, de medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda de protección pública, se flexibilizan determinados parámetros urbanísticos con el fin de aumentar la oferta de vivienda asequible.
Entre las medidas reguladas destaca la ampliación de implantación de vivienda protegida en suelos dotacionales privados y la incorporación de mecanismos que permiten incrementar la edificabilidad y la densidad sin necesidad de modificar el planeamiento vigente.
Sin embargo, su aplicación plantea cuestiones jurídicas y técnicas, entre las que cabe destacar la garantía de dotaciones públicas, en los casos de aumentos de densidad poblacional.
Tanto la Ley Estatal (art.7 Real Decreto Legislativo 7/2015,TRLSRU), como la propia Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (art. 19.2 c)), regulan las actuaciones de dotación que deben llevarse a cabo para reajustar las dotaciones o redes públicas en los casos de incremento de edificabilidad y densidad de un ámbito urbanizado.
En esta línea, el artículo 3.4 de la Ley 2/2026, prevé que, si tras el incremento de edificabilidad o densidad, no estuvieran garantizados los estándares establecidos en el artículo 36.6 de la LSCM, pueda monetizarse el deber de cesión de suelo destinado a redes públicas locales.
Esta medida, flexibiliza las actuaciones de incremento de oferta de vivienda protegida, en ámbitos urbanos consolidados, donde la obtención de suelo dotacional puede ser limitada o inviable. Sin embargo, también plantea el reto de garantizar que esta compensación se traduzca efectivamente en nuevas redes públicas que puedan atender las necesidades derivadas del incremento de población.
Esta posibilidad de monetización mal aplicada podría derivar en una evolución desigual entre aquellos barrios capaces de absorber el crecimiento residencial reforzando a la vez sus equipamientos; y aquellos donde la falta de suelo impida la implantación de nuevas redes públicas y, el cumplimiento de los estándares.
Por ello, la cuestión no debe centrarse en la validez jurídica de la monetización, reconocida en la Ley, sino en el mantenimiento del equilibrio entre el crecimiento residencial y la suficiencia dotacional.
En consecuencia, una de las claves de la aplicación de la Ley 2/2026 será reforzar la vinculación entre las actuaciones residenciales de incremento de edificabilidad y densidad, y la efectiva mejora de las redes públicas afectadas. El éxito de esta Ley no dependerá únicamente del incremento de vivienda asequible, sino de la capacidad de preservar el equilibrio del planeamiento urbanístico: más vivienda, sin perder la calidad de los barrios, vinculada a la suficiencia de las dotaciones que los hacen habitables.
