In den letzten Jahren wurde der regulatorische Rahmen für die Vermietung von touristischen Wohnungen sowohl auf europäischer als auch auf nationaler Ebene zunehmend und rasch verschärft.
Neue Registrierungspflichten, erweiterte Kontrollbefugnisse und zunehmende regulatorische Eingriffe haben die Bedingungen, unter denen der Markt für touristischen Wohnungen operierte, tiefgreifend verändert. Die Autonome Gemeinschaft Madrid bietet heute eines der aussagekräftigsten Beispiele für dieses Phänomen.
Am 25. März 2026 verabschiedete der Regierungsrat der Autonomen Gemeinschaft Madrid das Dekret 27/2026, das das Dekret 79/2014 zur Regulierung von touristischen Wohnungen und Unterkünften für touristische Zwecke ändert. Die Vorschrift legt Mindeststandards für Bewohnbarkeit und Ausstattung fest, die die Anforderungen erhöhen und den Betrieb der prekärsten Objekte erschweren:
- Mindestflächen pro Zimmer.
- Abmessungen der Möbel.
- Vollständige Ausstattung mit Geschirr und Bettwäsche.
- Belüftungsbedingungen.
- Hygiene in Nassräumen.
Hierfür muss das entsprechende „Eignungszertifikat“ vorliegen. Neben diesen baulichen Anforderungen legt das Dekret maximale Belegungskapazitäten in Abhängigkeit von der Nutzfläche fest – bis zu vier Personen in Wohnungen zwischen 25,50 und 40 Quadratmetern, mit progressiven Erhöhungen in Abhängigkeit von zusätzlichen separaten Wohnräumen – und schreibt eine dreijährige Anpassungsfrist für bereits in Betrieb befindliche Einrichtungen vor.
Neben diesen baulichen Anforderungen führt das Dekret zwei rechtlich bedeutsame Elemente ein: Der Betreiber muss in seiner eidesstattlichen Erklärung versichern, dass er über die Bescheinigung verfügt, wonach die Eigentümergemeinschaft seinen Antrag auf Ausübung der Tätigkeit gemäß den Vorschriften über das Wohnungseigentum genehmigt hat; und die Gemeinden können angemessene Beschränkungen hinsichtlich der maximalen Anzahl von touristischen Wohnungen pro Gebäude, Gebiet, Zone, Sektor oder Zeitraum festlegen. Die Vorschrift überträgt den Gemeinden ausdrücklich die Zuständigkeit für die Festlegung dieser Höchstgrenzen und lässt keinen Zweifel an der Ausrichtung des Modells: „Mehr Kontrolle, höhere Anforderungen und größere Eingriffsmöglichkeiten der Gemeinden.“
Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Bestand an touristischen Wohnungen sind noch nicht quantifizierbar, doch die verfügbaren Daten weisen in eine klare Richtung. Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik verfügt die Autonome Gemeinschaft Madrid derzeit über 15.309 Wohnungen für touristische Zwecke, eine Zahl, die bereits einen Rückgang von 17,5 % gegenüber den Messungen von 2025 aufweist – noch bevor das neue Dekret in Kraft trat.
Hinzu kommt eine Intensivierung der Kontrolltätigkeit: Im Jahr 2025 wurden 3.053 Abmeldungen bearbeitet, gegenüber 1.153 im Vorjahr, wobei die Sanktionsquote in beiden Jahren über 85 % lag.
Angesichts dieser Verschärfung entwirft die Stadtverwaltung von Madrid gleichzeitig einen klaren Fahrplan für alternative Produkte. Nach der Analyse von mehr als 3.000 Grundstücken hat die Stadtplanungsabteilung 248 in acht Stadtbezirken identifiziert —Arganzuela, Chamartín, Fuencarral-El Pardo, Usera, Ciudad Lineal, Hortaleza, San Blas-Canillejas und Barajas—, in denen ein Sonderplan die Einrichtung von Aparthotels, Flex-Living-Einrichtungen, Pensionen und Gästehäusern auf Flächen ermöglicht, die der Zonenvorschrift 9 Grad 3 unterliegen und bisher ausschließlich für Hotels reserviert waren. Die Maßnahme steht im Einklang mit dem Plan RESIDE und dem Strategischen Tourismusplan von Madrid 2024–2027, mit dem erklärten Ziel, den Touristenstrom zu dezentralisieren und seine wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Außenbezirke umzuverteilen.
Diese hybriden Formate – die flexible Aufenthalte, professionelle Gästeservices und eine Betriebsstruktur kombinieren, die dem Hotelsektor näher steht als dem Wohnsektor – bieten institutionellen Investoren ein deutlich geringeres regulatorisches Risikoprofil als die traditionelle touristische Wohnung. Ihre Einordnung in etablierte Rechtskategorien, ihre größere regulatorische Vorhersehbarkeit und ihre Kompatibilität mit neuen städtebaulichen Nutzungen positionieren sie als die Referenzanlagen des neuen Zyklus.
Was sich aus dieser doppelten Dynamik ergibt, ist keine widersprüchliche Politik, sondern eine bewusste Neugestaltung des Marktes: Die Regulierung hat das Geschäft mit städtischen Unterkünften nicht beseitigt, sondern neu geordnet. Und das Kapital hat, wie immer, das Signal richtig gedeutet.
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