Reiteradas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante “DGRN”) están sembrando la discordia entre Registradores y Juzgados de Instancia a cuenta de la interpretación del artículo 671 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante “LEC”).
El art. 671 de la LEC, regula la adjudicación de inmuebles (sea la vivienda habitual o cualquier otro tipo de finca) por parte del acreedor hipotecario cuando no hay otros postores en la subasta. En teoría, éste puede, cuando no se trata de la vivienda habitual, elegir entre la adjudicación “por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”.
Pues bien, muchos Registradores y la propia DGRN en Resoluciones de 20/9/2017, 16/2/2018, 26/10/2018 y 25/04/2019, entre otras, están dando una interpretación particular a dicho precepto, que en la práctica trasciende a su propia competencia impidiendo la inscripción en el Registro de la Propiedad de resoluciones judiciales de adjudicación de inmuebles.
Así la DGRN, en las citadas resoluciones, afirma “que, no tratándose de una vivienda habitual, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca”. Consideran que “la interpretación del art. 671 LEC (modificado por la Ley 1/2013) no puede ser literal, sino que es necesario atender al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013 (proteger a los deudores hipotecarios), y es necesario comparar dicho art. con lo que el art. 651 LEC establece para ejecución de bienes muebles, y con lo dispuesto en el artículo 670 LEC para el caso de que existieran postores que concurran a la subasta. Admitir que el acreedor pueda solicitar la adjudicación de la finca por una cantidad que represente menos del 50% del valor de tasación de la finca, supone romper el equilibrio que el legislador ha querido que el procedimiento de apremio garantice entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito) y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor). La interpretación de una norma no puede amparar el empobrecimiento desmesurado y sin fundamento de una parte, y el enriquecimiento injusto de la otra”.
Como era de esperar, muchos acreedores hipotecarios ante la imposibilidad de conseguir una calificación positiva del registrador de la propiedad que les permita inscribir su Título/Decreto de Adjudicación legalmente obtenido en un Procedimiento de Ejecución Hipotecaria, y no poder utilizar la vía administrativa en alzada, al encontrarse con el muro de la DGRN, han tenido que dirigir su reclamación por la vía civil contra el propio Registrador.
Los Tribunales de Justicia, de esta forma, han entrado de lleno en la disputa, y están dando ya una respuesta contundente y contraria al criterio fijado por la DGRN.
Ejemplo de ello es la Sentencia núm. 209/2019, de 14 mayo, de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª), que ha estimado la demanda formulada por una entidad de crédito frente a una Registradora de la Propiedad, que denegó la inscripción de un Decreto de Adjudicación calificándolo negativamente, y, en consecuencia, la sentencia declara la improcedencia de dicha denegación, condenando a la demandada a inscribir dicho Título, así como al pago de las costas procesales, fundamentando su decisión en que “la función esencial de un registrador de la propiedad es la calificación de los documentos presentados como requisito previo a su inscripción, pero dicha función no puede invadir funciones estrictamente jurisdiccionales, que es lo que ocurre con la interpretación que realiza del artículo 671 de la LEC , pues tal interpretación nada tiene que ver con una eventual incongruencia entre los documentos judiciales presentados a inscripción y el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que han sido emitidos, sino que constituye una auténtica interpretación instrumental, en aras de una supuesta realización de la justicia material, según la cual, la adjudicación del inmueble (en este caso, no una vivienda habitual, sino otro tipo) en un procedimiento de ejecución en que no existe postor es necesariamente injusta y perjudicial para el deudor cuando se produce a favor del ejecutante por un importe inferior al 50% de su valor de tasación, pretendiendo, en definitiva, según dice, dar coherencia al sistema y llenar una laguna legal, lo cual, incluso, podría invadir atribuciones del legislador en caso de que dicha laguna legal fuera inexistente. Nótese al respecto, que la redacción del precepto dimana de la Ley 1/2.013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección del deudor hipotecario, pero que iban principalmente dirigidas al ciudadano que hipoteca su domicilio habitual (que no es el caso), precepto que, además, no fue reformado por la Ley 42/2.015, de 5 de octubre, por lo que se le estaría dando un alcance y aplicación ni previsto ni querido por el legítimo legislador al aprobar la norma”.
La polémica está servida.
