Las cooperativas de vivienda, constituidas conforme a la Ley de Cooperativas, son sujetos jurídicos con personalidad propia y plena capacidad de obrar. Por tanto, pueden ser declaradas en concurso de acreedores si se encuentran en situación de insolvencia, conforme al artículo 1.1 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC), que permite la declaración de concurso de cualquier "deudor común" que sea persona jurídica.
En el caso de las cooperativas, es el consejo rector quien tiene la competencia para adoptar acuerdos de insolvencia o reestructuración y para instar el concurso de acreedores, lo que aporta seguridad y agilidad en la gestión de situaciones de crisis.
Uno de los aspectos más delicados es la posición de los cooperativistas y su protección depende en gran medida de la existencia de avales y seguros conforme a la normativa vigente —la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación—, que exige que las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes de viviendas estén garantizadas mediante aval bancario o seguro. Esto permite reclamar la devolución de las cantidades anticipadas si la promoción no llega a buen término.
La jurisprudencia reciente, como la STS 459/2019, de 22 de julio de 2019, reconoce que los avalistas pueden reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluso si finalmente hay adjudicación en la liquidación, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Entre los riesgos más habituales en el concurso de una cooperativa destacan la mezcla de fondos comunes y privados —lo que puede perjudicar a cooperativistas y acreedores, como señala la STS 879/2011, de 24 de noviembre de 2011—, la pérdida de licencias o la paralización de la obra. Para afrontarlos, existen varias soluciones jurídicas y prácticas: la venta de la promoción como unidad productiva (art. 155 TRLC, con el requisito de conformidad del acreedor hipotecario, STS 625/2017, de 21 de noviembre de 2017), la transformación en sociedad mercantil para dotar de mayor seguridad jurídica, o el establecimiento de garantías y mecanismos claros de representación para evitar bloqueos y proteger los intereses de los cooperativistas.
La prevención es fundamental, conviene asegurarse de que la cooperativa cobra las aportaciones a través de la cuenta bancaria especial, y que se están entregando avales bancarios y seguros conforme a la Ley 38/1999. Tras la reforma de 2008, la obligatoriedad de los avales o seguros de caución solo es exigible desde que se obtiene licencia para la promoción, por lo que existe un riesgo previo para los cooperativistas en las aportaciones iniciales, especialmente en la adquisición del suelo.
Si la crisis llega, es recomendable analizar la venta de la promoción como unidad productiva o la cesión de contratos a un tercero solvente, evitando así la liquidación y protegiendo los intereses de los cooperativistas.
La experiencia demuestra que, aunque una cooperativa puede quebrar, su propensión natural es menor, ya que los socios suelen asumir desviaciones en la obra. El mayor riesgo se da en suelos en desarrollo que no alcanzan la condición de solar, o cuando el precio del suelo es excesivo y no se logra el número de socios necesario.
Una buena planificación jurídica y una gestión transparente pueden evitar que los cooperativistas pierdan todo lo invertido. La jurisprudencia reciente citada refuerza la protección de los afectados y ofrece vías para afrontar con garantías las situaciones de crisis en promociones inmobiliarias gestionadas bajo fórmulas cooperativas.
