El colapso logístico, junto a la situación geopolítica ocasionada por la guerra en Ucrania y sin olvidar las consecuencias derivadas de la pandemia del COVID-19 han ocasionado un incremento de alrededor un 35 % en los precios de los materiales de construcción.
Tal es la situación que en la exposición de motivos del RD- Ley 3/2022 publicado el pasado 1 de marzo de 2022, reconoce un “alza extraordinaria de determinadas materias primas que resultan necesarias para la ejecución de ciertas unidades de obra”, provocando un “incremento extraordinario en ciertos costes, incremento que era imprevisible en el momento de la licitación y que excedía del que pueda ser incluido en el riesgo y ventura que el contratista ha de soportar”.
Ante esta situación que afecta tanto a promotores, constructoras, contratistas y clientes finales cabe preguntarnos ¿Cómo solucionar este desequilibrio? ¿Quién debe soportar este incremento de precios?
En primer lugar y para evitar conflictos a futuro, es recomendable incorporar en este tipo de contratos, cláusulas de estabilización donde se contemple la revisión de los precios, tanto al alza como a la baja, en función de índices de referencia fijados de forma clara y precisa.
Ante los distintos mecanismos que contamos para restablecer el equilibrio entre las partes, los expertos consideran que uno de los más efectivos sería la ya conocida cláusula rebus sic stantibus. Esta institución de origen doctrinal, carente de regulación en España, admite la posibilidad, aun sin estar pactado entre las partes, de revisar o modificar las obligaciones contractuales asumidas, por alteración de la base del negocio o la equivalencia de las prestaciones, en base a los principios de buena fe y justo equilibrio de las prestaciones.
Para emplear este mecanismo reparador, será necesario demostrar, mediante los oportunos informes periciales y aquella documentación suscrita entre las partes, una alteración extraordinaria de las circunstancias, totalmente imprevisible que provoca una desproporción exorbitante entre las obligaciones y prestaciones de las partes. No obstante, cabe advertir que, la existencia de la mencionada cláusula de revisión de precios en el contrato, puede emplearse como argumento para alegar que el incremento en los precios de los materiales no era completamente imprevisible en el momento de suscripción de los acuerdos.
Sin perjuicio de lo anterior, los expertos consideran recomendable buscar una solución negociada para la distribución del incremento de costes entre los distintos actores implicados (incluyendo al cliente final), consiguiendo así evitar retrasos, paralizaciones o cancelaciones de la obra. En su defecto y en aras de evitar dilaciones, otra vía distinta a valorar especialmente sería la de la mediación.
Sin perjuicio de la vía escogida, será imprescindible que cada una de las partes cuente con la totalidad de los documentos suscritos entre ellos, comunicaciones intercambiadas, información de mercado e informes periciales que acrediten su situación.
