En fecha 3 de abril de 2018 se ha presentado a las Cortes Generales el Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio 2018.
El citado Proyecto contiene importantes medidas relativas -entre otras- a la valoración catastral de los inmuebles y al procedimiento de regularización catastral, cuestiones de total trascendencia a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, “IBI”, “IIVTNU” e “IRPF”).
Así, la disposición final decimoctava modifica -con efectos desde la entrada en vigor de la norma y vigencia indefinida- el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (“LCI”, en lo sucesivo), estableciendo al efecto lo siguiente:
- Se introduce el “valor de referencia de mercado” como nuevo elemento característico de la descripción catastral de los inmuebles (artículo 3.1 LCI).
- En lo que respecta al procedimiento de regularización catastral, que es determinado mediante resolución de la Dirección General del Catastro, se suprime el plazo de publicación de dicha resolución, que hasta ahora debía realizarse antes del 31 de diciembre (D.A.3ª, apartado 2 LCI).
- Se introduce una nueva disposición final tercera, que dispone que, en la forma en que reglamentariamente se determine, la Dirección General del Catastro “estimará de forma objetiva, para cada bien inmueble y a partir de los datos obrantes en el Catastro, su valor de referencia de mercado, entendiendo por tal el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las transacciones inmobiliarias efectuadas, contrastados con las restantes fuentes de información de que disponga”. Para ello, dicha Administración elaborará un mapa de valores -que publicará con periodicidad mínima anual- en el que se determinarán ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y a los que se asignará “módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos”.
- A la espera de la regulación reglamentaria correspondiente, se aprueba un régimen transitorio (D.T.9ª LCI) a los efectos de determinar el valor de referencia de mercado. Así, la Administración elaborará un informe anual de mercado inmobiliario, en el que fijará anualmente módulos de aplicación sobre los bienes inmuebles y el suelo rústico.
Las modificaciones anteriormente expuestas resultan muy relevantes, tanto desde la perspectiva económica como legal. En la medida en que el IBI, el IIVTNU, así como las imputaciones de renta inmobiliaria en IRPF, se calculan en base a los valores catastrales y estas, a su vez, pivotarán sobre el valor de mercado del inmueble, es probable que la factura fiscal por dichos conceptos impositivos se vea incrementada. No olvidemos que, en la actualidad, el mercado inmobiliario está inmerso en una evidente tendencia alcista.
Cabe entender, que dicha modificación de la norma responde al límite que viene contemplado en la LCI, esto es, a la imposibilidad de que el valor catastral pueda superar el valor de mercado. En este sentido, el artículo 23.2 LCI (cuya redacción no se ve modificada en el Proyecto) establece lo siguiente: “El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase”. Recordemos que por Orden de fecha 14 de octubre de 1998, se establece como metodología de cuantificación del valor catastral, la aplicación de un coeficiente de referencia al mercado (0.5). Si bien el Proyecto ni modifica ni deroga dicha Orden, parece que la nueva metodología que contempla dicho texto, chocaría con el indicado coeficiente.
Hasta ahora, han sido numerosas las impugnaciones de los valores catastrales de los inmuebles, en la consideración -en la mayoría de los casos- de que excedían del valor de mercado. Dicha cuestión, no obstante, no está exenta de polémica, puesto que en ocasiones dichas impugnaciones no han sido dirigidas contra el Catastro (Administración competente para determinar las valoraciones), sino contra las liquidaciones emitidas en concepto de IBI o de IIVTNU por los Ayuntamientos (Administraciones competentes para liquidar ambos impuestos). A este respecto, la posibilidad de cuestionar las valoraciones catastrales con motivo de la impugnación de la liquidación del IBI, se encuentra pendiente de resolución por el Tribunal Supremo en recurso de casación para la unificación de doctrina, que ha sido admitido a trámite mediante auto de fecha 15 de marzo de 2017 (rec. 11/2017).
Así las cosas, no parece que con la reforma de la LCI anteriormente indicada, se ponga fin a dichas impugnaciones por los administrados, puesto que (i) la expresión “valor de mercado” continúa siendo un concepto controvertido a nivel jurisprudencial, y (ii) en el Proyecto no se especifica el modo en que se va a concretar los valores homogéneos respecto a cada ámbito territorial, por lo que consecuentemente se abre una posible vía de impugnación del “mapa de valores” que elabore la Administración cada año.
Como conclusión y considerando las modificaciones proyectadas sobre la LCI, cabe esperar un incremento de las valoraciones catastrales de los inmuebles y, por tanto, de las cuotas de los impuestos a los que se ha hecho referencia.
