En la actualidad todos sabemos que los nuevos contratos de arrendamiento de uso de vivienda se rigen por lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”). Pero lo que no es tan común saber es que hay contratos anteriores a la entrada en vigor de la LAU que siguen vigentes y que se rigen, en parte, por la normativa aplicable a dichos contratos en el momento de su suscripción y, por otra parte, por las disposiciones transitorias recogidas en la LAU.
Son los denominados coloquialmente “contratos de renta antigua” y, aunque nos parezca extraño, existen más de los que nos podemos imaginar. De hecho, hemos analizado de forma reciente contratos del año 1921.
Pero ¿cómo esos contratos siguen en vigor? La normativa aplicable para los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU, hasta la llegada del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica – también denominado comúnmente el “Decreto Boyer”-, les reconocía, terminado el plazo inicial del arrendamiento, una prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario sin límite de tiempo. Asimismo, se reconocía la posibilidad de subrogarse en el contrato, en el momento del fallecimiento del arrendatario titular, a su cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos.
Posteriormente, el referido “Decreto Boyer” suprimió la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de viviendas que se celebraran a partir de la entrada en vigor de ese Real Decreto-ley, esto es, 9 de mayo de 1985, siempre y cuando se estableciese una duración concreta y no se hiciese referencia a la prórroga forzosa.
¿Qué situación hay actualmente con los contratos anteriores a la LAU? La LAU recoge unas disposiciones transitorias que tienen como efecto limitar las subrogaciones de los familiares del arrendatario actual en dichos contratos, distinguiendo los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 – esto es, anteriores a la entrada en vigor del Decreto Boyer y, por tanto, sujetas a la prórroga forzosa – y los celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 – cuando ya se podía limitar la prórroga forzosa.
En ese sentido, los contratos que más solemos analizar son los contratos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, dado que la introducción de la limitación de la prórroga forzosa ha hecho que muchos contratos suscritos a partir del 9 de mayo de 1985 ya estén resueltos.
Por último, las disposiciones transitorias incluyen también normativa relativa a las actualizaciones de la renta y a las repercusiones de gastos, a los efectos de repercutir el gasto del incremento de la vida y los gastos que asume el propietario respecto a la vivienda arrendada.
