La Comunidad de Madrid regula las viviendas de uso turístico (“VUT”) a través del Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid (“Decreto 79/2014”), considerando como tales los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
Inicialmente, el Acuerdo de la Comisión de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 17 de abril de 1997 (“PGOU”) de fecha 23 de enero de 2018 (Tema nº 349) concluyó que dicha modalidad de alojamiento, bajo el principio de unidad de explotación empresarial y por tiempo superior a tres meses al año, debía considerarse comprendida en el uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje y, por ende, era preceptiva la obtención de la licencia municipal de actividad de hospedaje, además de la declaración responsable en materia de turismo y el Certificado de idoneidad emitido por técnico competente (“CIVUT”). Como novedad, el Acuerdo establecía la innecesariedad para las VUT de contar con acceso independiente en el edificio en el que se implantasen junto a usos residenciales. Por el contrario, dicho Acuerdo consideraba como uso residencial, el alquiler de viviendas por tiempo inferior a tres meses al año directamente por sus propietarios o el alquiler de viviendas por habitaciones, en cuyo caso, no se requeriría licencia de actividad.
No obstante, el Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje aprobado definitivamente el 27 de marzo de 2019 (BOCM núm. 95 de 23 de abril de 2019) (“PEH”) que, delimita tres ámbitos, asimilados conceptualmente al Distrito Centro (Anillo 1), al Conjunto Histórico (Anillo 2) y a la Almendra (Anillo 3), generalizó la exigencia de acceso independiente en edificios de uso residencial en los Anillos 1 y 2 para todas las modalidades de hospedaje, incluidas las VUT.
Más recientemente, la Modificación de las Normas Urbanísticas del PGOU, aprobada en virtud del Acuerdo de aprobación definitiva del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de fecha 8 de noviembre de 2023 (BOCM núm. 271 de 14 de noviembre de 2023), y entrada en vigor en fecha 27 de noviembre de 2023 (“Modificación Puntual”) ha integrado la parte normativa del PEH en las normas urbanísticas del PGOU, subsumiendo las VUT en el uso terciario de hospedaje (art. 7.6.1.2.a.) y señalando que estos alojamientos deberán cumplir, además de los requisitos de la normativa sectorial aplicable (i.e. la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid y el Decreto 79/2014), las condiciones de las viviendas de la Sección Primera del Capítulo 7.3 “Uso Residencial”. Esto es, las VUT deberán reunir, entre otras, la condición de exterior, disponer de una superficie útil igual o superior a 40 m2, una altura libre mínima de piso de 250 cm y cumplir con el Código Técnico de la Edificación, en materia de seguridad, accesibilidad y salubridad.
En definitiva, la regulación vigente reduce de manera ostensible la viabilidad de implantar esa modalidad de hospedaje en las áreas centrales de la ciudad, toda vez que las viviendas no sólo deben cumplir con el programa mínimo de vivienda residencial establecido por el planeamiento (que impide VUT interiores), sino que además deberán contar con acceso independiente y exclusivo en edificios de uso residencial.
