Desde hace unos meses estamos todavía haciéndonos a los nuevos y cuantiosos cambios introducidos en la LEC tras la última reforma del presente año 2025. Si bien el foco lo están teniendo los medios adecuados de solución de controversias, los tan famosos MASC, otras partes de la LEC también han tenido reformas de calado.
La subasta judicial es una de ellas, y en particular la de bienes inmuebles presenta varias innovaciones que la han rediseñado por completo.
Como principales cambios tenemos los siguientes:
- Se aumenta el depósito a consignar para poder participar en la subasta hasta el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.
- El acreedor ejecutante, aunque no tiene la obligación de consignar depósito alguno, se ve forzado a participar en la subasta si tiene interés en adjudicarse el bien, al contrario de lo que sucedía con la redacción anterior de la LEC, que podía mejorar precio y solicitar la adjudicación a su favor si la subasta había concluido sin pujas, o éstas eran inferiores al 70 por ciento del valor de los bienes. Ahora, finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor, y si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes.
- Las pujas son secretas (por tanto, no hay tramos) y se hacen de forma telemática a través del Portal de Subastas, que devolverá un acuse con la recepción de la postura, con la fecha, la hora y el importe de su cuantía. El postor deberá indicar si consiente o no la reserva de puja, por si hubiese postores con mejor puja que finalmente renuncian. En el caso de que existan posturas por el mismo importe, se preferirá la anterior en el tiempo. Durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta ha concluido sin postores.
- Se reduce el porcentaje mínimo para la adjudicación de bienes inmuebles, siempre y cuando no sea la vivienda habitual, pasando del 50 por ciento al 40 por ciento del valor de subasta: se aprobará el remate del bien en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que se ofrezca por él sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta.
- Con la vivienda habitual se mantienen los porcentajes: no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor.
- En la cesión del remate se establece un plazo de 5 días para efectuarla y la necesidad de acreditar documentalmente el pago. También se regula el sobreprecio en la cesión, y si existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días, para ponerlo a disposición de acreedores registrales posteriores y, en última instancia, del propietario.
- Respecto de la subasta finalizada sin postores, se introduce la novedad de que el ejecutado, por sí mismo o a instancias del ejecutante y de mutuo acuerdo, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En todo caso, las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante.
Esta nueva regulación se aplicará en los procesos judiciales iniciados a partir del mes de abril del año 2025, manteniéndose la antigua vigente, en principio y salvo que alguna instancia judicial superior nos pueda sorprender, para los procedimientos que ya estuviesen en marcha con anterioridad.
