La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda supuso la introducción nuevos requisitos procesales para la admisión a trámite de las demandas dirigidas a la retención o recuperación de la posesión de viviendas destinadas a uso habitual. Así, el art. 439.6 LEC (creado a raíz de la Ley 12/2023) establece en su apartado c) que las personas físicas o jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor y pretendan retener o recuperar la posesión de un inmueble cuyo objeto constituya la vivienda habitual del ocupantes del mismo, deberán acreditar si dichos ocupantes se encuentran, o no, en situación de vulnerabilidad económica antes de formular su demanda, mediante la aportación de un documento acreditativo de ello que deberán emitir los servicios de las administraciones autonómicas y/o locales competentes, previo consentimiento del ocupante de la vivienda.
Sin embargo, tras más de seis meses desde su entrada en vigor, todavía no existe un proceso establecido y determinado para la solicitud y obtención de este certificado de vulnerabilidad económica. Una laguna legal que genera incertidumbre e inquietud.
La primera gran cuestión es qué concretas administraciones son las competentes para expedir el certificado de vulnerabilidad. La Ley alude a las administraciones autonómicas y/o locales competentes, pero no se determina ante qué organismo concreto deberán dirigir los futuros actores su solicitud. Así, dependiendo de cada lugar, habrá que acudir a una u otra, para lo cual, inevitablemente, ha de hacerse una labor de investigación previa.
Además, exige la Ley el previo consentimiento de los ocupantes para llevar a cabo un estudio de su situación económica antes de tramitar la solicitud del preceptivo certificado, algo que no debería suponer ningún inconveniente para los inquilinos más desfavorecidos económicamente. El problema reside en los ocupantes que no se encuentran en esa situación de vulnerabilidad económica, ya que se hace extremadamente difícil que éstos presten su consentimiento; máxime cuando su finalidad es la interposición de una demanda destinada a recuperar la posesión de la vivienda en la que residen. En consecuencia, en muchas ocasiones se envía una comunicación a los ocupantes que nunca obtiene respuesta.
Señala el punto 2º del art. 439.6 c) LEC que en estos casos, los servicios competentes emitirán un documento acreditativo de dicho extremo. Sin embargo, nada se indica sobre el plazo que debe transcurrir para que se entienda cumplido el requisito sobre la solicitud del permiso.
Existe, por tanto, un riesgo real de hacer un uso indebido de esta normativa por parte de los ocupantes que, no encontrándose en situación de vulneración económica, se valen de las lagunas de este mecanismo de defensa procesal para dilatar el inicio del procedimiento.
De otro lado, la Ley dispone que, una vez solicitado el certificado de vulnerabilidad, si la administración no atiende dicha solicitud en el plazo de dos meses, la actora podrá formular su demanda presentando una declaración responsable a este respecto (punto 1º del art. 439.6 c)); pero nada se indica tampoco sobre el procedimiento que se abriría de atenderse y la duración que podría tener el mismo hasta la emisión del meritado certificado.
No podemos obviar que el hecho de que sea la parte actora quien deba probar la situación económica de la futura demandada incide de forma directa sobre el principio de facilidad probatoria proclamado por el art. 217 LEC; por lo que parece razonable la necesidad de establecer un procedimiento específico que permita (i) despejar las dudas sobre las posibilidades reales que tienen los grandes tenedores de plantear un procedimiento judicial para retener o recuperar la posesión de sus inmuebles y el tiempo que habrá de transcurrir hasta poder ejercitar un derecho que les viene reconocido legalmente; y (ii), cumplir debidamente con las exigencias legales.
En definitiva, si bien el espíritu de esta modificación normativa es el de ofrecer una especial protección a aquellos inquilinos que pudieran encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica, la ausencia de procedimiento específico y unitario para su cumplimiento puede llevar a un uso indebido de la misma, pudiendo, además, hacer mella en las garantías procesales de quienes pretendan retener o recuperar la posesión de sus viviendas.
