En los contratos de compraventa de una vivienda sobre plano es frecuente que la parte compradora deba realizar entregas de cantidades a cuenta antes de iniciarse la construcción o durante la misma.
La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968) obligaba a que las personas físicas o jurídicas que promoviesen la construcción de viviendas garantizasen la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mediante un contrato de seguro de caución con una entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Esta Ley ha sido derogada por la Disposición Derogatoria Tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, siendo ahora de aplicación la Disposición Adicional Primera del mismo texto normativo que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción para este tipo de contratos. La Disposición Adicional Primera mantiene en esencia la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta pero incluye una serie de modificaciones a tener en cuenta como son: i) que la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley, y ii) que la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
Una de las cuestiones más controvertidas en el ejercicio de acciones para la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de una vivienda sobre plano ha sido la relativa al plazo de prescripción para ejercitar las mismas.
En este sentido, la Sala Primera de nuestro Alto Tribunal El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 320/2019 de 5 de julio, ha confirmado que el plazo de prescripción para reclamar las cantidades entregadas a cuenta a la entidad aseguradora con la que la entidad promotora ha contratado el seguro de caución es el plazo previsto en el artículo 1.964 del Código Civil para las acciones personales, en lugar del fijado en el artículo 23 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (en adelante LCS).
La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo era profundamente contradictoria a la hora de determinar el plazo con el que cuenta el comprador para reclamar las cantidades anticipadas en la cuenta del promotor.
Una parte de la doctrina entendía de aplicación el plazo de 2 años establecido en el artículo 23 de la LSC que determina lo siguiente:
«Las acciones que se deriven del contrato de seguro prescribirán en el término de dos años si se trata de seguro de daños y de cinco si el seguro es de personas»
Las sentencias que abogan por esta tesis, determinan que las obligaciones que surgen entre el promotor y la entidad aseguradora con la que deben suscribir un seguro de caución se rigen por lo regulado en la LCS por lo que debe ser de aplicación el plazo de dos años regulado en el precepto arriba referido (inter alia, Sentencia Audiencia Provincial de Cádiz de 5 de junio de 2003, Sentencia de la Audiencia Provincia de Barcelona 260/2018, de 8 de junio y la Sentencia del Tribunal Supremo nº 643/2005, de 15 de julio)
Sin embargo, también existía otra línea jurisprudencial que determinaba que el artículo 23 de la LCS no podía ser de aplicación porque la reclamación de las cantidades anticipadas en la cuenta del promotor es una acción personal por lo que debemos estar a lo señalado en el artículo 1.964 del Código Civil, que fija en la actualidad un plazo de cinco años. (Sentencias del Tribunal Supremo nº 1021/2003 de 7 de noviembre, nº 761/2014 de 16 de enero y nº 636/2017 de 23 de noviembre)
El mencionado precepto determina lo siguiente:
Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.
La Sentencia nº 320/2019 de 5 de julio pone fin a la controversia y sienta un criterio uniforme sobre el plazo de prescripción contra la entidad aseguradora bajo el régimen de la Ley 57/1968, y determina que es el previsto en el Código Civil. La sentencia se pronuncia como sigue:
Y en lo que pueda servir de precedente, recuerda que la sentencia 761/2014, de 16 de enero de 2015 (LA LEY 4602/2015), de pleno, consideró que el plazo de prescripción de la acción contra el banco depositario de los anticipos que no hubiera exigido la apertura de cuenta especial ni la garantía en forma de aval o seguro (art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968)) era el general del art. 1964 CC (LA LEY 1/1889), y no el de un año del art. 1968-2.º del mismo Código. (LA LEY 1/1889) Criterio que se reiteró en la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre (LA LEY 167525/2017).
La razón fundamental es que el art. 1-1.ª de dicha ley prevé como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas tanto el contrato de seguro como el aval solidario (art. 1-1.ª), y no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto -y considerablemente más corto- en el caso del seguro que en el del aval, ya que ambas formas de garantía deben ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores y el art. 7 de la propia Ley 57/1968 establece que los derechos de estos "tendrán el carácter de irrenunciables".
Debemos recordar que este plazo de prescripción de las acciones personales del Código Civil fue modificado por la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante “Ley 42/2015”), que entró en vigor el 7 de octubre de 2015.
La Disposición Transitoria Quinta de la referida Ley establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil.
Por ello, para aquellos supuestos en los que la firma del contrato de compraventa es anterior a esta fecha el plazo de prescripción será de quince años, con el límite de 5 años después de la entrada en vigor de esta reforma. Así lo interpreta el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid nº219/2018 de 16 de septiembre que indica que cuando la prescripción ha comenzado su cómputo con la antigua ley, y la nueva establece un plazo más breve, siempre que este transcurra por entero desde la entrada en vigor de la nueva ley, será de aplicación éste y no el de la antigua, no siendo válido computar acumulando, el plazo transcurrido bajo el imperio del antiguo texto legal al nuevo.
Es decir, siempre que la prescripción no se hubiera interrumpido previamente, para los contratos celebrados entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005 el plazo de prescripción es de 15 años. Sin embargo, para los contratos celebrados entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015 el comprador podrá reclamar las cantidades anticipadas hasta el 7 de octubre de 2020. Finalmente, para los supuestos en los que la relación contractual surja con posterioridad al 7 de octubre de 2015 se aplica el plazo de 5 años previsto por la redacción actual del artículo 1.964 del Código Civil.
