La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (comúnmente llamada “Ley de Vivienda”) ha sido, sin lugar a duda, una de las disposiciones legales más importantes que se han aprobado en 2023. Con importantísimas reformas en materia procesal-civil, derecho inmobiliario y fiscal, entre otras ramas, pasados siete meses desde su entrada en vigor, no son pocos (ni pequeños) los problemas que nos estamos encontrando los operadores jurídicos en su aplicación (especialmente en lo relativo a los procedimientos de desahucio de vivienda).
Pese a que el grueso de las disposiciones de la Ley de Vivienda entró en vigor -sorpresivamente- el día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado el 25 de mayo de 2023, igualmente se recogen importantes modificaciones en la regulación y fiscalidad de los contratos de arrendamiento que tendrán efectos a partir del 1 de enero de 2024, que pasamos a analizar.
En primer lugar, en la Disposición Transitoria Tercera, por la que se regula la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento de vivienda en virtud del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, se hace especial hincapié en la exigencia de acudir a un procedimiento de conciliación o intermediación con las Administraciones Públicas a partir del 1 de enero de 2024 para el levantamiento de la suspensión del procedimiento si el propietario es un gran tenedor. De esta forma, la Disposición Transitoria Tercera deja meridianamente claro que se trata de una medida permanente, y no transitoria, como podía parecer en un principio.
Por otro lado, en la Disposición Final Segunda se modifica el régimen de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, regulado en el apartado segundo del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que específicamente entra en vigor el 1 de enero de 2024. Así, se pasaría de un coeficiente de reducción genérico del 60% para los rendimientos positivos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda a un régimen gradual en el que se recogen distintos presupuestos y coeficientes. De esta manera, la reducción de los rendimientos positivos aumentaría al 90% (o el 70%) si se arrienda una vivienda en una zona tensionada, se mantendría en el 60% si se realizan reformas estructurales o económicamente relevantes, y se rebaja al 50% para el resto de los casos. Recordemos que estas reducciones se podrán aplicar a partir de la renta de las personas físicas del ejercicio 2024.
Por último, en cuanto a las actualizaciones de la renta que se produzcan durante el año 2024, en la Disposición final Sexta se modifica el apartado segundo del artículo 46 Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. A partir del 1 de enero de 2024, los grandes tenedores podrán actualizar la renta hasta un límite del 3% (haya o no acuerdo con el arrendatario), mientras que aquellos propietarios que no tengan esa consideración podrán pactar un aumento de la renta sin límite legal de común acuerdo con el arrendatario (en caso de no concurrir dicho acuerdo se estará al 3% legal).
Por todo, estas disposiciones de la Ley de Vivienda que comenzarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024 son de gran importancia y otorgan una mayor seguridad jurídica en los arrendamientos de vivienda durante el año que entra; seguridad que -desgraciadamente- ha brillado por su ausencia durante el 2023, con el consiguiente colapso en los procedimientos de desahucio tramitados en los Juzgados.
