13 de julio de 2018
La proliferación, en los últimos años, de gran número de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico denota un aumento en la preferencia de los turistas por acudir a esta opción a la hora de elegir dónde hospedarse. Este aumento de demanda por esta modalidad alojativa ha provocado que numerosas empresas y particulares pongan a disposición de turistas y viajeros los inmuebles de los que disponen, probando ser un negocio muy lucrativo, favorecido, además, por las facilidades ofrecidas por las plataformas que permiten anunciar los inmuebles y poner en contacto a los propietarios con los huéspedes a través de Internet.
Precisamente, el crecimiento del número de apartamentos turísticos y viviendas turísticas ha provocado que las Comunidades Autónomas comiencen a regular este tipo de actividad. La regulación de la actividad de los apartamentos y viviendas de uso turístico opera en una doble dirección: por un lado, de cara a proteger al usuario, garantizando unos mínimos estándares de calidad de los inmuebles que se ofrecen para uso turístico y, por el otro, para regular el acceso a la actividad.
En la Comunidad de Madrid, específicamente, el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid (en adelante, el “Decreto 79/2014”), reguló, por vez primera, esta modalidad de alojamiento turístico, determinando los servicios y características mínimas que han de tener los apartamentos turísticos y viviendas para uso turístico, clasificándolos en cuatro categorías, y, en cuanto a los trámites para el ejericico de la actividad, sometió su acceso al régimen de declaración responsable. Este Decreto 79/2014 regula dos clases de alojamiento turístico: los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico. Los primeros son, según la definición que se realiza en el artículo 2 del Decreto 79/2014, los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, que cuenten con las instalaciones, equipamientos y servicios necesarios para su ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia. En cambio, las viviendas de uso turístico, se refieren a una única unidad de alojamiento compleja (pisos, apartamentos, o casas) que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato son comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos en su totalidad, por sus propietarios a terceros, con fines de alojamiento turístico.
En su artículo 3, además, define lo que entiende por prestación del servicio de alojamiento, que deberá ser prestado bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y habitual, sin carácter de residencia permanente, entendiéndose habitualidad, a los efectos del Decreto 79/2014, el ejercicio de la actividad turística durante un período mínimo de tres meses continuados durante el año natural.
No obstante, desde el año 2014, hasta la actualidad, el aumento del número de apartamentos y viviendas disponibles para uso turístico –así como pronunciamientos judiciales que han anulado determinados preceptos del Decreto 79/2014– ha creado nuevos desafíos que han de ser atendidos por el legislador madrileño, reformando y adaptando las previsiones del Decreto 79/2014. Esta reforma normativa, aún pendiente de ser aprobada, ha sido impulsada desde finales de 2017, habiéndose publicado un borrador de la reforma planteada que, si bien continúa en la línea anterior, contiene un régimen más riguroso para el acceso a la actividad y prevé el cumplimiento de diversas obligaciones, tanto para los propietarios y gestores de las viviendas y apartamentos turísticos, como para los usuarios que se hospeden en ellos.
Las reformas propuestas tienden a ampliar el ámbito de aplicación del Decreto 79/2014, por un lado, incluyendo dentro de la categoría de “empresas turísticas”, a las plataformas de oferta de alojamientos turísticos a través de Internet, con el objeto de sujetarlas a la normativa de ordenación del turismo, así como a través de la supresión del requisito temporal de destinar el apartamento o vivienda turística a uso turístico durante un plazo de tres meses continuos dentro del año natural. Igualmente, permite el alquiler o cesión por habitaciones en las viviendas de uso turístico, desapareciendo la previsión de la cesión de la totalidad de la vivienda que contempla la redacción actual del Decreto 79/2014.
Por otro lado, se pretende endurecer el régimen de acceso a la actividad previendo la obtención previa y obligatoria del denominado “Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico” (CIVUT), que deberá ser presentado junto con la declaración responsable para acceder a la actividad, el cual es un documento emitido por un técnico competente que, tras una comprobación in situ del inmueble o vivienda acredite que estos cumplen con los parámetros establecidos en el propio Decreto 79/2014.
Dentro del novedoso régimen de derechos y obligaciones a los que se somete, tanto a usuarios, como a propietarios y gestores de los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, sorprende la obligación de los propietarios de remitir a la Dirección General de Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos, de conformidad con la normativa de protección de la seguridad ciudadana, sin perjuicio de las implicaciones que esta obligación pueda tener en relación con la protección de datos de carácter personal.
En cuanto a posibles limitaciones a los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, ante la masiva aparición de este tipo de alojamientos, la reforma del Decreto 79/2014, plantea, únicamente restricciones a las segundas. En este sentido, se prevé, en primer lugar, la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios prohíban en sus estatutos la implantación de la actividad, cuando se trate de viviendas de uso turístico sometidas al régimen de propiedad horizontal, y, en segundo, la limitación del número de viviendas de uso turístico implantadas en un mismo inmueble al 75%, o al 50%, para aquellos inmuebles que pertenezcan a un único propietario.
Esta última cuestión, la limitación a un determinado porcentaje de viviendas que puedan ser destinadas a uso turístico, ha causado la oposición del Ayuntamiento de Madrid, que, en paralelo, se encuentra preparando su propia regulación de las viviendas de uso turístico. En sentido opuesto a lo planteado por la Comunidad de Madrid y de las líneas generales de la reforma que pretende operar, la regulación que prepara el Ayuntamiento de Madrid se dirige a limitar en determinados puntos de la ciudad, el número de viviendas dedicadas al uso turístico (terciario), en vez de residencial.
El Ayuntamiento de Madrid no tiene atribuidas las competencias en materia de ordenación del turismo, que le corresponde en exclusiva a la Comunidad de Madrid, por lo que su regulación se plantea desde la normativa urbanística. De ahí la oposición a las limitaciones al número de viviendas destinadas al uso turístico planteadas en la reforma del Decreto 79/2014, que podría invadir las competencias municipales.
Desde el Ayuntamiento, se plantea la aprobación de un Plan Especial que regule los usos complementarios y autorizables del hospedaje en viviendas, cuyo primer borrador ha sido presentado el pasado 8 de marzo de 2018, pero que, sin embargo, no ha sido aún aprobado. Dentro del ámbito de aplicación del Plan Especial se incluye, por tanto, la prestación del servicio de alojamiento turístico en la modalidad de vivienda de uso turístico durante más de tres meses continuados dentro del año natural.
Las limitaciones y restricciones a que se pretender someter las viviendas de uso turístico por parte del Ayuntamiento, quieren descargar el Distrito Centro de la ciudad y otros Distritos que soportan un altísimo número de viviendas dedicadas al hospedaje, mediante la división de la ciudad en cuatro zonas o áreas, para las que se prevé una regulación más o menos restrictiva: Área 1 (A1), distrito Centro; Área 2 (A2), distritos Chamberí, Arganzuela y parte de los distritos Salamanca y Retiro y el barrio de Argüelles en el distrito Moncloa-Aravaca; Área 3 (A3), restante almendra central y zonas de Puerta del Ángel, Príncipe Pío y Chamartín; y, finalmente, Área 4 (A4), el resto de la ciudad de Madrid.
A pesar de que el borrador del Plan Especial no ha sido publicado, la información sobre su contenido adelantada por el Ayuntamiento de Madrid incluye la prohibición total de cambio de uso residencial a uso terciario en las zonas A1 y A2 y la prohibición de abrir cualquier tipo de vivienda turística en inmuebles de uso residencial, salvo que ésta cuente con acceso directo desde la vía pública. En las restantes zonas de la ciudad (A3 y A4), por el contrario, se plantea la exigencia de un plan especial autorizado por el Ayuntamiento para el cambio de uso de la vivienda.
No sorprende que la regulación que prepara el Ayuntamiento de Madrid fuese a ser más restrictiva que la de la Comunidad de Madrid, que, incluso con anterioridad a las reformas planteadas por ambas Administraciones, ya establecía un régimen de acceso a la actividad más restrictivo, sometiendo su inicio a la previa obtención de licencia de actividad. A este propósito, durante el tiempo en que se prepara y aprueba el Plan Especial proyectado por el Ayuntamiento, éste anunció el día 5 de febrero de 2018, con base en el artículo 70.4 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, la suspensión cautelar del otorgamiento de licencias para todas las modalidades de alojamiento turístico, que incluye, no sólo las de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, sino, también, las de los hoteles, albergues y hostales, durante el plazo de un año.
En principio, ambas reformas que, como decíamos, discurren en paralelo y que, aún, no han sido aprobadas, parece que son compatibles entre sí, pese a que las finalidades que persiguen van en direcciones opuestas. La Comunidad de Madrid pretende facilitar el acceso a la actividad, garantizando, eso sí, que los inmuebles que se ofrezcan como alojamiento turístico cumplan determinados estándares de calidad, evitando la sobreocupación de los inmuebles arrendados. Sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid persigue evitar la aparición masiva de viviendas de uso turístico en determinados sectores de la ciudad, con las consiguientes dificultades que ello comporta para el acceso a la vivienda habitual para los residentes de Madrid y las posibles disputas y malestar entre los vecinos. No obstante, en cualquiera de los casos, a la vista del tiempo que resta hasta el final de las legislaturas de ambas Administraciones, es posible que los madrileños tengan que esperar hasta después de mayo del año próximo para ver vigente esta nueva regulación.
