Llama la atención que, siendo España un país con mucha tradición en la inversión inmobiliaria, este régimen resulte bastante desconocido y/o poco aplicado. Posiblemente, este hecho obedezca a la beneficiosa tributación del arrendamiento en IRPF y a los requisitos para que las aportaciones de persona física a sociedad se puedan beneficiar del régimen de diferimiento (artículos 76 y siguientes LIS).
Este régimen especial (artículos 48 y 49 LIS) es opcional, y su característica principal radica en la posibilidad de bonificar en un 85% la cuota íntegra correspondiente a la parte de las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. En términos prácticos, este beneficio fiscal implica que las sociedades podrán tributar a un tipo efectivo del 3’75% por las rentas sometidas a dicho beneficio.
Las sociedades que pretendan acogerse al mismo, deben realizar como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español. Sin embargo, podrán realizar actividades complementarias, incluso la transmisión de viviendas, siempre que en este último caso haya transcurrido el período mínimo de mantenimiento (3 años).
Los requisitos exigidos son:
– Número de viviendas (finalidad vivienda permanente en términos de la LAU) arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea, en todo momento, igual o superior a 8.
– Que permanezcan arrendadas u ofrecidas durante al menos 3 años en los términos del art. 48 LIS.
– Contabilidad separada para conocer la renta procedente de cada inmueble.
– En caso de existir actividades complementarias, que al menos el 55% de las rentas (excluyendo las de transmisión de inmuebles) procedan de la actividad bonificada o, alternativamente, al menos el 55% del valor del activo sea susceptible de generar rentas bonificadas.
En concreto, la renta bonificada será la que resulte, para cada vivienda, del ingreso íntegro minorado con los gastos deducibles directos y la parte proporcional del gasto general.
En cuanto a formalidades, la opción debe comunicarse a la Administración, resultando aplicable el régimen en el período que finalice con posterioridad a dicha comunicación y hasta que se renuncie al mismo.
Por último, la aplicación del régimen puede implicar algunas consideraciones especiales que, en todo caso, deberán tenerse presentes:
– Incompatibilidad, en relación con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización.
– Si hay dividendos con cargo a rentas bonificadas, la exención se aplicará sobre 50% de su importe. Y, no serán objeto de eliminación dichos dividendos en consolidación fiscal.
– En caso de transmisión de participaciones, si procede aplicar el artículo 21, la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados, tendrá derecho a la exención sobre el 50% de dichas reservas. No serán objeto de eliminación cuando la transmisión corresponda a una operación interna de un grupo fiscal.
– Es incompatible con algunos regímenes especiales.
Por tanto, constituye una oportunidad de minorar significativamente la tributación del patrimonio societario inmobiliario, cumpliendo unos requisitos que –para algunos contribuyentes- pueden resultar asequibles.
