En el corto periodo de seis meses la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos (en adelante, LAU), ha sido objeto de sendas reformas. La primera, operada en el mes de diciembre de 2018 por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, derogado por el Congreso de los Diputados el 22 de enero de 2019, y la segunda, por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, actualmente en vigor.
Dentro del conjunto de modificaciones efectuadas por el legislador, no se encuentra mención en lo que al ejercicio del derecho de adquisición preferente se refiere, regulado en los artículos 25 y 31 de la LAU, salvo la modificación del apartado séptimo del primero de los citados.
Como punto de partida, cabe señalar que la LAU de 1964 –antecesora de la LAU 1994- en su artículo 47, estipula que el arrendatario ostenta la facultad de ejercitar los derechos de tanteo y retracto ante una cesión solutoria de la vivienda o local de negocio, existiendo cuantiosos pronunciamientos judiciales que avalan tal práctica.
No obstante, la incertidumbre surgió con la entrada en vigor de la LAU de 1994, la cual, a pesar de enunciar en su preámbulo que el arrendatario conserva los derechos de adquisición preferente ante la “enajenación” de la vivienda, su artículo 25, al que se remite el artículo 31, exclusivamente contempla la venta como supuesto que faculta al arrendatario para ejercitar los derechos de adquisición preferente.
Ante ello, cabe preguntarse si el arrendatario que no haya renunciado a los derechos de adquisición preferente puede ejercitarlos en aquellos supuestos en los que el arrendador deje de ostentar el pleno dominio del bien al haberse ejercitado una dación en pago.
A día de hoy no existe una respuesta univoca en alguno de los dos sentidos, ello por cuanto que la doctrina se encuentra dividida.
De un lado, aquella más conservadora que aboga por la equiparación de las figuras jurídicas, compraventa y dación en pago. De otro lado, aquella que defiende que el legislador era plenamente consciente al elaborar la ley de tal escenario, y teniendo por asentado que su no inclusión fue consciente, así como de conformidad con el carácter excepcional de tal facultad respecto de los derechos a la propiedad privada, debe interpretarse la disposición contenida en los artículos 25 y 31 de forma restrictiva a los exclusivos efectos de los supuestos en ellos contemplados.
En esta última línea, pueden resaltarse dos resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de fechas 10 de diciembre de 2007 y 30 de junio de 2011, que si bien conforman doctrina administrativa y no vincula a los Juzgados y Tribunales, se postulan en el sentido de que el arrendatario no puede ejercitar los derechos de adquisición preferente cuando opera la dación en pago, siempre y cuando la misma no se haya efectuado en fraude de ley o negocio simulado, por ser esta la voluntad del legislador.
Respecto al posicionamiento de los Juzgados y Tribunales, y aunque no existen pronunciamientos del Alto Tribunal que resuelvan directamente sobre la cuestión objeto de debate, pueden encontrarse resoluciones de Audiencias Provinciales que, si bien tampoco analizan de forma de directa la institución de la dación en pago como negocio jurídico que habilita el ejercicio de los derechos de adquisición preferente por parte del arrendatario, se puede presumir de las mismas su compatibilidad al remitirse al artículo 1521 del Código Civil, relativo al retracto legal.
Así las cosas, no cabe duda de que el arrendatario ostenta los derechos de adquisición preferente ante la dación en pago en aquellos contractos perfeccionados en el ámbito de aplicación de la LAU de 1964, no obstante, para dar una respuesta ante los contratos suscritos al amparo de la LAU de 1994, se deberá estar a futuras resoluciones de los Juzgados y Tribunales, a la espera de que se pronuncien directamente respecto de la cuestión objeto de debate.
