En artículos anteriores analizábamos cómo el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía a las partes acordar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, con el límite de dos mensualidades de renta en los arrendamientos de vivienda habitual. Advertíamos, asimismo, que diversas resoluciones judiciales venían declarando nula por abusiva la cláusula que imponía al arrendatario la contratación de un seguro de impago sin permitirle elegir la cobertura ni ofrecer una garantía alternativa.
Pues bien, el controvertido Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ha venido a consagrar legislativamente esta misma lógica. La nueva redacción del artículo 36.5 LAU establece ahora expresamente que no podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas, elevando así a rango legal lo que los tribunales ya venían declarando: que imponer al inquilino (sin capacidad de elección) la carga de contratar un seguro que cubre exclusivamente el riesgo del arrendador resulta abusivo.
Ahora bien, la prohibición merece una lectura precisa: lo que prohíbe la norma es que sea el arrendatario quien contrate el seguro. No prohíbe, al menos de forma explícita, que sea el arrendador quien lo suscriba y repercuta el coste de la prima como parte de la garantía adicional pactada, siempre que se respete el límite legal. Se transita, pues, de un modelo de libertad absoluta en el que las partes podían pactar sin restricción específica que el arrendatario contratase y costease un seguro de impago, a otro de limitación expresa en el que en ningún caso puede ser el arrendatario quien contrate dicha cobertura (o coberturas análogas), quedando reservada al arrendador la facultad de suscribirla por su propia cuenta si lo estima oportuno.
El objetivo del legislador es doble: proteger al arrendatario frente a prácticas abusivas y reequilibrar la posición contractual de las partes, aportando seguridad jurídica al elevar a rango legal lo que los tribunales resolvían caso por caso.
No obstante, la limitación de instrumentos de garantía puede, al mismo tiempo, producir efectos no deseados. Un arrendador que dispone de menos mecanismos para cubrir el riesgo de impago percibe una mayor exposición patrimonial, lo que puede desincentivarlo a destinar su vivienda al mercado de alquiler de vivienda habitual, optando por derivarla hacia modalidades alternativas o por su puesta en venta. Además, una contracción de la oferta tiende a presionar al alza los precios de las rentas, de suerte que la norma concebida para proteger al arrendatario podría acabar generando un efecto paradójico, encareciendo el acceso a la vivienda para el colectivo al que pretende tutelar.
Con todo, convendría que el legislador abordase una regulación explícita de esta figura. El seguro de impago, adecuadamente configurado, reporta beneficios recíprocos: cobertura efectiva para el arrendador frente al riesgo de insolvencia y, para el arrendatario, una alternativa a la aportación de capital como garantía adicional. No es equiparable la inmovilización de hasta dos mensualidades de renta (desembolso que ha de realizarse en el momento de la firma del contrato, sumándose a la fianza legal y a la primera mensualidad, lo que en no pocos casos constituye una barrera económica que dificulta el acceso efectivo a la vivienda) al abono periódico de primas dentro de ese mismo límite.
Una normativa que regule con claridad los requisitos, los límites de repercusión y los derechos del arrendatario como asegurado preservaría las ventajas de este instrumento sin reproducir las prácticas abusivas que la reforma pretende erradicar.
