Nicht in Spanien ansässige Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie, welche diese ganzjährig oder zeitweise vermieten, müssen ihre Mieteinnahmen in Spanien versteuern. Die Steuererklärung für die touristische Vermietung auf den Kanaren oder die touristische Vermietung in zum Beispiel Andalusien erfolgt über das Steuerformular 210. Zudem ist zu beachten, dass die Vermietungslizenz in Spanien Kosten verursacht.
Im Folgenden beantworten wir eine Reihe uns häufig gestellter Fragen zu der Besteuerung von Mieteinnahmenaus der touristischen Vermietung in Spanien:
Inhaltsüberischt
Wie sind die Mieteinnahmen zu deklarieren?
Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?
Welche Ausgaben werden bei der Ermittlung der Steuer berücksichtigt?
Welcher Anteil der Immobilie kann abgeschrieben werden?
Was ist zu tun, wenn das Formular nicht fristgerecht eingereicht wurde?
Wie sind die Mieteinnahmen zu deklarieren?
Die Einkommensteuer aus der touristischen Vermietung in Spanien von Nicht-Residenten auf Mieteinkünfte wird jährlich ermittelt. Gegebenenfalls müssen eine Steuererklärung abgegeben und die resultierende Steuerquote gezahlt werden:
- Ist die Bemessungsgrundlage (Nettogewinn aus der Vermietung) positiv, muss eine jährliche Steuererklärung abgegeben werden. Die Abgabefrist ist der 20. Januar des Folgejahres.
- Ist der Nettogewinn dagegen negativ, muss keine Steuerquote gezahlt werden. In einem solchen Fall ist nur eine Erklärung (mit Steuerquote gleich null) bis zum 20. Januar des Folgejahres abzugeben.
Wie hoch ist die zu zahlende Steuer?
Bei der touristischen Vermietung von Immobilien in Spanien sind die Nettoerträge zu versteuern. Die Steuerbemessungsgrundlage stellt daher die Differenz zwischen den Vermietungseinnahmen und den abzugsfähigen Ausgaben dar.
Seit 2016 gilt ein Steuersatz von 19 % für Steuerpflichtige, die in der EU, Island und Norwegen steuerlich ansässig sind. Für alle anderen Steuerzahler, die außerhalb der Europäischen Union (einschließlich der Schweiz) ansässig sind, beträgt der Steuersatz 24 %. Sie können auch keine Mietkosten absetzen und werden daher mit dem Bruttoeinkommen besteuert.
Welche Ausgaben werden bei der Ermittlung der Steuer berücksichtigt?
Abzugsfähige Ausgaben sind nur folgende, wobei manche Ausgaben nur anteilig von der Steuer abgesetzt werden können:
- Zinsen für Bankkredite, die direkt mit dem Kauf der jeweiligen Immobilie oder deren Renovierung verbunden sind;
- Grundsteuer und andere gemeindliche Gebühren (z. B. Müllgebühr);
- Kosten der Hausverwaltung bzw. der Eigentümergemeinschaft (Wasser, Strom, Telefon, wenn sie von den Eigentümern bezahlt werden);
- Versicherung des Objektes;
- Makler-, Steuerberater- und Rechtsanwaltsgebühren in Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt;
- Kosten zur Reparatur von reparaturbedürftigen Immobilienteilen
- Abschreibung der Bauten
Welcher Anteil der Immobilie kann abgeschrieben werden?
Die Abschreibung ergibt sich aus der Anwendung eines Satzes von 3 % auf den höheren der folgenden Werte:
- Katasterwert der Bauten;
- Erwerbkosten der Bauten, wobei hier zu unterscheiden ist zwischen:
- entgeltlich erworbenen Immobilien: anteiliger Kaufpreis der Bauten einschließlich der anteiligen mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern (Notar, Eintragung, nicht abzugsfähige Umsatzsteuer, Grunderwerbssteuer und Stempelsteuer, Maklergebühren usw.), zuzüglich aller Kosten für die Investitionen und Verbesserungen an der erworbenen Immobilie.
- unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Immobilien: der Teil der mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, der dem Bau entspricht, sowie gegebenenfalls die gesamten Investitionen und vorgenommenen Verbesserungen.
Was ist zu tun, wenn das Formular nicht fristgerecht eingereicht wurde?
Das spanische Finanzamt hat eine Frist von 4 Jahren, um nicht eingereichte Steuern aus zum Beispiel der touristischen Vermietung in Spanien zu prüfen und deren Zahlung einzufordern. Dies geschieht regelmäßig dann, wenn die Immobilie veräußert wird, ohne die Steuern der Vorjahre entrichtet zu haben. Neben den Steuerbeträgen kann das Finanzamt Säumniszuschläge und Verzugszinsen verlangen und auch eine Strafe in Höhe von 50 % der nicht gezahlten Steuerquoten verhängen. Steuerstrafen sind jedoch ausgeschlossen, wenn der Steuerzahler die Steuererklärungen freiwillig nachreicht und die Steuerquoten zahlt. In diesen Fällen sind lediglich Säumniszuschläge in Höhe von 1 bis 15 % der Steuerquote zu begleichen bzw. auch Verzugszinsen, wenn die Zahlung erst nach mehr als einem Jahr erfolgt.
Für weitere Informationen in Bezug auf die touristische Vermietung auf den Kanaren, Kosten für die Vermietungslizenz in Spanien oder die touristische Vermietung in Andalusien setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
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