Bisher war es nicht möglich, Ausgaben aus der Vermietung spanischer Immobilien steuerlich abzusetzen, wenn der Vermieter außerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums (EU + Island, Liechtenstein und Norwegen) steuerlich ansässig war („Nicht-EU-Steuerzahler). Ein aktuelles Urteil des spanischen Nationalen Gerichtshofs (Audiencia Nacional, Urteil Nr. 3630/2025) eröffnet nun neue Perspektiven und könnte steuerliche Vorteile für Eigentümer und Investorenaus sogenannten Drittländern (wie bspw. aus der Schweiz) bringen. Im Folgenden beantworten wir die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Wer ist von diesem Urteil betroffen?
Alle Steuerzahler, die außerhalb der EU und des EWR steuerlich ansässig sind und Immobilien in Spanien vermieten.
Dürfen Nicht-EU-Steuerzahler ihre Ausgaben bisher steuerlich absetzen?
Nein. Nach dem spanischen Gesetz über die Einkommensteuer für Nicht-Ansässige (LIRNR) war dies bisher nicht möglich.
Was ändert sich durch das Urteil Nr. 3630/2025?
Der Nationale Gerichtshof hat entschieden, dass Nicht-EU-Steuerzahler dieselben Ausgaben steuerlich absetzen dürfen wie EU- oder EWR-Steuerzahler. Dazu gehören:
- Instandhaltung und Reparaturen
- Abschreibungen
- Versicherungen
- Grundsteuer (IBI)
- Zinsen
- Gemeinschaftskosten
- Weitere mit der Vermietung verbundene Ausgaben
Welche Folgen hat das Urteil für Steuerzahler?
- Ausgaben können in den Steuererklärungen der Einkommensteuer für Nicht-Ansässige abgesetzt werden.
- Steuerzahler können frühere Steuererklärungen berichtigen und zu viel gezahlte Steuern zuzüglich Zinsen zurückfordern (sofern die vierjährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist).
- Anträge auf Berichtigung vergangener Jahre können allerdings von der spanischen Finanzagentur AEAT abgelehnt werden, da der aktuelle Rechtsrahmen diese Abzüge noch nicht offiziell anerkennt
- Im Zweifelsfall ist ein Gerichtsverfahren nötig. Zunächst müsste eine Verwaltungsbeschwerde eingereicht werden, darauf folgt gegebenenfalls ein Widerspruch beim Finanzgericht. Sollte dies nicht zum gewünschten Ergebnis führen, wäre eine gerichtliche Überprüfung vor den Verwaltungsgerichten erforderlich. Dieses Verfahren kann mit Rechtskosten verbunden sein und das Risiko bergen, dass man zur Zahlung von Gerichtskosten verpflichtet wird, falls der Oberste Gerichtshof die Auslegung des Nationalen Gerichtshofs nicht bestätigt.
Ist das Urteil der Audiencia Nacional endgültig?
Nein. Es ist ein bedeutender Fortschritt, aber noch nicht endgültig. Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) muss die finale Entscheidung treffen. Bis dahin bleibt die Rechtslage unsicher.
Welche weiteren Fragen könnten zukünftig behandelt werden?
- Ungleichheit der Steuersätze zwischen EU/EWR- und Nicht-EU/EWR-Ansässigen (19% vs. 24%)
- Anwendung des steuerlichen Abzugs für die Vermietung einer ständigen Wohnstätte (vivienda habitual), das heißt, wenn das Mietobjekt vom Mieter zur Deckung seines permanenten Wohnbedarfs genutzt wird (keine saisonale oder touristische Vermietung).
Fazit
Das Urteil ist ein bedeutender Fortschritt, aber noch keine endgültige Entscheidung. Die Audiencia Nacional hat Nicht-EU-Steuerzahlern die Möglichkeit eröffnet, Mietausgaben in Spanien steuerlich abzusetzen, doch die endgültige, verbindliche Entscheidung muss vom spanischen Tribunal Supremo getroffen werden. Bis dahin bleibt die Rechtslage offen und recht unsicher. Diese Entwicklung könnte auch den Weg dafür ebnen, dass die Gerichte weitere zentrale Fragen behandeln, wie etwa die Ungleichheit der Steuersätze zwischen EU/EWR- und Nicht-EU/EWR-Ansässigen (19% gegenüber 24%) sowie die mögliche Anwendung des steuerlichen Abzugs für die Vermietung einer ständigen Wohnstätte (vivienda habitual).
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