Möchte man eine Ferienimmobilie oder eine Immobilie in Spanien kaufen, um sie als ständigem Wohnsitz zu nutzen, treten dabei regelmäßig Fragen nach den damit verbundenen Kosten auf. Auch diejenigen, die ihren spanischen Wohnsitz aufgeben, in ihre Heimatländer zurückziehen oder einfach einen Umzug in andere Stadt geplant haben, fragen sich, mit welchen Auslagen zu rechnen ist, wenn man seine Immobilie verkauft.
Dieser Artikel soll einen Überblick über die Kosten verschaffen, wenn man plant, ein Haus in Spanien zu kaufen sowohl auf Käufer – als auch auf Verkäuferseite entstehen. Gleichzeitig erklären wir, wie die Verteilung dieser Kosten zwischen den Parteien aussehen kann. Dabei kann nur auf die obligatorischen Posten eingegangen werden, wie zum Beispiel die Wertzuwachssteuer in Spanien und Honorare der verschiedenen Beteiligten. Je nach Fallgestaltung können beim Hauskauf in Spanien zusätzliche Nebenkosten, wie beispielsweise die Honorare der Immobilienagenturen oder Auslagen in Verbindung mit der Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung des Immobilienerwerbs entstehen.
Inhaltsübersicht
I. Notarkosten für die Beurkundung der Immobilienübertragung
II. Kosten in Verbindung mit der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch
III. Anfallende Steuern auf Käuferseite
IV. Anfallende Steuern auf Verkäuferseite
I. Notarkosten für die Beurkundung der Immobilienübertragung
Die Honorare für notarielle Dienstleistungen werden nach den entsprechenden Honorarrichtlinien, die von der Regierung festgelegt werden, berechnet und hängen größtenteils von der Höhe des Preises für den Kauf eines Hauses in Spanien ab.
Neben eigentlichen Honoraren können in der Notarrechnung unter anderem Nebenposten auftauchen, wie z. B. die Überprüfung, dass der Verkäufer sich mit der Zahlung der Grundsteuer auf dem Laufenden befindet oder die telematische Übermittlung der Urkunde an das Grundbuchamt.
So hat z. B. ein Ehepaar, das im Güterstand der Gütertrennung verheiratet ist, beim Kauf einer Immobilie zum Kaufpreis in Höhe von 250.000 EUR mit durchschnittlichen Notarkosten in Höhe von etwa 500 EUR zu rechnen. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 500.000 EUR sollte man etwa 750 EUR dafür einkalkulieren.
Die Verteilung der Notarkosten zwischen den Kaufparteien kann je nach Situation variieren. Die im spanischen Zivilgesetzbuch im Artikel 1.455 enthaltene Regelung, wonach der Verkäufer den größten Teil der Notarkosten trägt, kann durch individuelle Abrede geändert werden. Nicht selten, gerade bei ausländischen Käufern, werden jedoch die Notarkosten komplett auf den Käufer übertragen, ohne dass dieser über Kostenverteilung nach Gesetz überhaupt informiert ist.
II. Kosten in Verbindung mit der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch
Obwohl die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch in Spanien keine Voraussetzung für den Eigentumsübergang an einer Immobilie ist, ist jedem Käufer dringend hierzu zu raten, weil das Grundbuch Schutzwirkungen gegenüber Dritten, wie beispielsweise den Gläubigern des Verkäufers, entfaltet und somit vor unberechtigten Pfändungen schützen kann. Die Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch sind daher stets vom Käufer zu tragen. Wie die Notarkosten, richten sich diese nach den dafür festgelegten Honorarrichtlinien und sind von der Höhe des Kaufpreises abhängig.
Im obigen Beispiel würden die Grundbuchkosten jeweils im Schnitt etwa 300 EUR bzw. 450 EUR betragen.
III. Anfallende Steuern auf Käuferseite
Auf Käuferseite hängt die Höhe der steuerlichen Last beim Immobilienerwerb davon ab, ob es sich um den Ersterwerb einer Immobilie oder den Erwerb einer bereits gebrauchten Immobilie oder eines Grundstücks handelt.
a) Ersterwerb
Beim Ersterwerb einer neugebauten Immobilie fällt die Umsatzsteuer an. Die Höhe der Umsatzsteuer beim Immobilienerwerb ist in Spanien einheitlich festgelegt und der Regelsatz liegt aktuell bei 10 % des Kaufpreises bei Wohnraum. Ferner fällt beim Ersterwerb die sogenannte Beurkundungssteuer – auch bekannt als Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, AJD) – an, deren Höhe sich je nach Autonomer Region unterscheidet. So liegt diese in der Region Valencia, zu der unter Nordeuropäern sehr beliebte Orte wie Denia, Valencia und Vinaroz gehören, zurzeit bei 1,5 % des Kaufpreises. Wenn man die Immobilie zum Gebrauch als ständigen Wohnsitz erwirbt, so besteht die Möglichkeit, die Stempelsteuer zu einem stark geminderten Satz zu deklarieren. In der Region Valencia wären dies 0,1 % vom Kaufpreis, wenn Sie ein Haus in Spanien kaufen.
b) Erwerb einer gebrauchten Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks
Bei einer zweiten und jeder darauffolgenden Immobilienübertragung, sowie bei einem Grundstückskauf, hat der Käufer die sog. Grunderwerbssteuer zu zahlen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist je nach Autonomer Region unterschiedlich. So hat man in der Region Valencia mit einer steuerlichen Last in Höhe von 10 % des Kaufpreises zu rechnen. Auf den Balearischen Inseln ist die Höhe der Grunderwerbssteuer je nach Kaufpreis gestaffelt. Liegt der Kaufpreis unter 400.000 EUR, beträgt der aktuelle Steuersatz 8 %. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 400.000 EUR bis 600.000 EUR zahlt man 9 %; zwischen 600.000 EUR bis 1.000.000 EUR sind es 10 % und zwischen 1.000.000 EUR bis 2.000.000 EUR sind es 12%. Ab einem Kaufpreis in Höhe von 2.000.000 EUR beträgt die Grunderwerbssteuer auf den Balearen 13 %.
IV. Anfallende Steuern auf Verkäuferseite
Auf Verkäuferseite hat man zum einen mit der gemeindlichen Boden-Wertzuwachssteuer in Spanien und zum anderen mit der Einkommensteuer (von Nicht-Residenten) (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, bzw. Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) auf den Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial) zu rechnen.
a) Gemeindliche Boden-Wertzuwachssteuer in Spanien (Plusvalía municipal)
Diese Steuer wird von der jeweiligen Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, auf den Wertzuwachs des Bodens zwischen den einzelnen Übertragungen erhoben und ist in Spanien eine fest verankerte Einkommensart für die Gemeinden. Sie berechnet sich anhand verschiedener Koeffizienten in Abhängigkeit des Bodenwerts.
Die Verfassungsmäßigkeit dieser Steuerart ist höchst umstritten, denn nicht immer wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass nicht nur der Boden zum Verkaufszeitpunkt an Wert verloren hat, sondern man dadurch auch gezwungen ist, sein Haus nicht gewinnbringend zu verkaufen. In solchen Fällen hat das spanische Verfassungsgericht mehrmals den Klägern das Recht in letzter Instanz zugesprochen und einen Weg zur Erstattung der nicht rechtmäßig erhobenen Beträge eröffnet. Eine einheitliche gesetzliche Regelung hierzu existiert jedoch nicht.
b) Einkommensteuer (von Nicht-Residenten) auf den Veräußerungsgewinn
Als Verkäufer einer Immobilie hat man grob gesagt die Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungswert zu besteuern. Je nachdem, ob der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht, unterscheidet sich der Steuersatz der Einkommensteuer. Bei Steuerresidenten wird der Veräußerungsgewinn innerhalb der jährlichen Einkommenssteuererklärung im auf den Verkauf folgenden Jahr deklariert und zu einem gleitenden Steuersatz zwischen 19 und 23 % versteuert.
Bei nicht in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen beträgt der Steuersatz der Einkommensteuer 19 % vom Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen dem Veräußerungs- und dem Anschaffungswert, die idealerweise von einem Steuerberater ermittelt werden sollte). Es existiert zudem eine erwähnenswerte Besonderheit in Bezug auf deren Abführung: So ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und direkt an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung (sog. Retención) auf die Einkommensteuer des Verkäufers abzuführen. Der Verkäufer ist seinerseits verpflichtet, eine gesonderte Einkommenssteuererklärung für nicht steuerlich Ansässige mit der endgültigen Berechnung innerhalb von vier Monaten nach der Beurkundung nachzureichen.
Abschließend sollte nicht unerwähnt bleiben, dass sowohl Honorarrechnungen der Notare oder Grundbuchämter als auch Zahlungsaufforderungen über die gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer Rechenfehler enthalten können. Lassen Sie diese im Zweifelsfall durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt oder einen Steuerberater überprüfen und verlangen Sie gegebenenfalls die Erstattung der zu viel gezahlten Beträge. So können Sie beim Hauskauf in Spanien die Nebenkosten besser überwachen.
Für weitere Informationen zum Thema „Haus kaufen in Spanien“ setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
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