I. Hintergrund
Ist man gemeinsam mit anderen Personen Miteigentümer einer Immobilie in Spanien, sei es mit dem Ehepartner durch käuflichen Erwerb, mit Geschwistern durch Erbschaft oder in sonstigen Personenkonstellationen, und möchte man diese Gemeinschaft nicht fortführen, gibt es im spanischen Recht mehrere Möglichkeiten, um diesen Zustand zu beenden. Dabei gibt es sowohl außergerichtliche als auch gerichtliche Alternativen. Angefangen mit dem Verkauf der Immobilie und der Verteilung des Erlöses, was unter Umständen die beste Lösung sein könnte. Ebenfalls kann ein Miteigentümer die Versteigerung der gemeinsamen Immobilie gerichtlich fordern, wobei das wegen zu erwartender Wertverluste wirtschaftlich nicht die günstigste Variante wäre. Ist die Sache unteilbar oder kann durch Teilung erheblich beeinträchtigt werden, wie im Falle der meisten Immobilien, kann diese einem Miteigentümer gegen Auszahlung der restlichen Anteilsinhaber zuerkannt werden, wenn dies alle Miteigentümer einvernehmlich beschließen. Dieses Recht ist im Artikel 1.062 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) verankert und beschäftigt uns hier.
II. Praktische Relevanz
Eine große praktische Bedeutung in Fällen mit Auslandsbezug hat es vor allem bei Scheidungen. Bei der Änderung des Miteigentums an einem Haus entstehen Rechte und Pflichten. Lassen sich die Eigentümer eines spanischen Anwesens in ihrem Heimatland scheiden, wird im Idealfall bei streitigen Scheidungen im gerichtlichen Beschluss oder bei einvernehmlichen Scheidungen etwa im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung auch über die gemeinsame Immobilie in Spanien eine Entscheidung getroffen.
Die außergerichtliche Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft an einer Immobilie erfolgt in Spanien in notarieller Form. Der Notar bereitet eine Urkunde nach spanischem Standard vor, worin das ausländische Dokument protokolliert wird. Dieses Dokument muss selbstverständlich für den Gebrauch in Spanien mit einer Apostille nach Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 versehen oder in sonstiger Weise beglaubigt und gegebenenfalls in spanische Sprache übersetzt werden.
In Fällen, wenn man im Vorfeld keine schriftliche Vereinbarung über die Aufteilung des spanischen Grundbesitzes oder die Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft getroffen hat, können die Erklärungen der Beteiligten persönlich oder durch bevollmächtigte Personen zum Protokoll in die Urkunde aufgenommen werden.
Nicht unbedingt muss die Entschädigung an den aus der Miteigentumsgemeinschaft an einer Immobilie ausscheidenden Eigentümer in Geld erbracht werden. Es kann (teilweise) durch sonstige geldwerte Leistungen erfolgen, wie etwa Übernahme einer Geldzahlungsschuld. Hat man etwa in seinem Heimatland oder in Spanien gesamtschuldnerisch ein Darlehen aufgenommen, so kann sich zum Beispiel derjenige, der das volle Eigentum an der Immobilie bekommen soll, sich gegenüber dem anderen verpflichten, die Abzahlung des Darlehens zu übernehmen. Das fragliche Kreditinstitut wird jedoch durch diese Verpflichtung nicht gebunden. Mit anderen Worten zahlt der Erwerber nicht, geht der ausscheidende Miteigentümer, obwohl er nicht einmal mehr Eigentümer seines Anteils ist, das Risiko ein, dass er durch die Bank in Anspruch auf Zahlung des Darlehens genommen wird. Damit er auch als Schuldner des Darlehens befreit wird, müsste zusätzlich eine Modifikation des Darlehensvertrags im Einvernehmen mit der Bank unterzeichnet werden.
Das deutsche Ehepaar Günter und Monika M., in Deutschland lebend, war verheiratet, als es gemeinsam ein Ferienhaus in Altea (Alicante, Comunidad Valenciana*) zu einem Preis in Höhe von 400.000 EUR gekauft hat und davon 200.000 EUR über ein Bankdarlehen finanzieren ließ. Das Haus gehört ihnen je zu 50 % und sie sind auch Gesamtschuldner des Darlehens. Die Ehe hat nicht lange gedauert, und nun sind die Eheleute geschieden und haben im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung beschlossen, dass Günter das spanische Haus behalten soll. Die Restschuld des Darlehens beträgt zum Zeitpunkt der Scheidung 100.000 EUR. Günter kann die Zahlung von Monikas Anteil am Darlehen in Höhe von 50.000 EUR übernehmen und diesen Betrag bei der Auszahlung der Haushälfte von Monika zum Abzug bringen. Die restlichen 150.000 EUR hat Günter seiner geschiedenen Ehefrau zu zahlen, wobei eine Stundung vereinbart werden kann.
III. Steuerliche Besonderheiten
Die steuerliche Behandlung der Auflösungen der Auflösungen der Miteigentumsgemeinschaften ist anders als beim käuflichen Erwerb der Immobilienanteile.
a) Stempel- bzw. Beurkundungssteuer
Die Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft an einer Immobilie, auch wenn es gegen Auszahlung der restlichen Miteigentümer erfolgt, wird durch den Gesetzgeber nicht als eine klassische Vermögensübertragung angesehen, sondern als eine Veränderung in dessen Eigentümerverhältnissen, sodass die sog. Grunderwerbssteuer, die beim Kauf einer Immobilie oder deren Anteile entsteht, nicht erhoben wird. Die Operation unterliegt der sog. Stempel- bzw. Beurkundungssteuer (in spanischer Sprache: „Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados“, kurz AJD), weil sie eben durch eine öffentliche Urkunde erfolgt und die Veränderung der Eigentümerverhältnisse an einer Immobilie einen im Grundbuch eintragungsfähigen Tatbestand darstellt.
Die AJD ist an die Autonome Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, abzuführen, wobei der Steuersatz von Region zu Region unterschiedlich ist. In den Küstenregionen des spanischen Festlandes wie Valencia, Andalusien, Katalonien, sowie auf den Balearischen Inseln liegt der Stempelsteuersatz bei 1,5 %. Auf den Kanarischen Inseln dagegen bei 1 % und in der Hauptstadt Madrid sogar nur bei 0,75 %.
Die Stempelsteuer wird seit einer wendenden Entscheidung des höchsten spanischen Gerichtshofes im Oktober 2018 nicht auf den deklarierten Gesamtwert der Immobilie, sondern auf den Wert der Anteile, die durch Rückgängigmachung der Teilung des Miteigentums am Haus erworben werden, erhoben. Dadurch wird dem Umstand Rechnung getragen, dass dem Erwerber als Steuerpflichtigem bereits vor der Teilung seine eigenen Anteile gehörten, bei deren Erwerb die entsprechende Steuer entrichtet wurde. Hierdurch wird er nicht doppelt steuerlich belastet. Außerdem kann ein Rückerstattungsanspruch für den zu viel bezahlten Steuerbetrag geltend gemacht werden, wenn die Verjährung (4 Jahre nach Zahlung der Steuer) nicht eingetreten ist.
Im obigen Beispiel hat Monikas Anteil einen Wert von 200.000 EUR. Günter müsste die Stempelsteuer abführen, die in der Region Valencia 1,5 % des deklarierten Werts der zu erwerbenden Anteile beträgt und somit in diesem konkreten Fall bei 3.000 EUR liegen würde. Vor Oktober 2018 hätte Günter noch das Doppelte an den Fiskus abführen müssen.
Die geltende Gesetzgebung verpflichtet, den aktuellen Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie und dementsprechend der einzelnen Anteile des Miteigentums eines Hauses für steuerliche Zwecke anzugeben. Tut man es nicht, kann hierin eine Unterverbriefung (Schwarzbeurkundung) erblickt werden und es drohen Nachzahlungen auf die Stempelsteuer.
b) Veräußerungsgewinnsteuer
Beim gewöhnlichen Verkauf von Immobilien wird die Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungswert bei steuerlich nicht ansässigen Verkäufern in Spanien zu einem Festsatz in Höhe von 19 % (24 % für Nicht-EU oder -EWR-Bürger) versteuert. Der bei der Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft ausscheidende Miteigentümer, der eine Entschädigung in Geld erhalten hat, wird diesbezüglich identisch behandelt.
Der Erwerber der Anteile eines nicht in Spanien residenten Miteigentümers ist außerdem verpflichtet, 3 % der Auszahlungssumme einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Veräußerungsgewinnsteuer des ausscheidenden Miteigentümers an den Fiskus abzuführen.
Hätten Monika und Günter ihr Ferienhaus in Gandía (Valencia) während der Immobilienkrise in Spanien für etwa 300.000 EUR gekauft und ist dessen Wert zum Zeitpunkt der Scheidung um 100.000 EUR gestiegen, betrüge der Wert von Monikas Anteil nun 200.000 EUR und es hätte durch die Auszahlung ein Zuwachs in Höhe von 50.000 EUR im Vergleich zum Anschaffungszeitpunkt in ihrem Vermögen stattgefunden. Monika wäre somit verpflichtet, die Veräußerungsgewinnsteuer im Wege der Einkommenssteuererklärung Nichtansässiger abzuführen. Günter müsste seinerseits 3 % der Auszahlungssumme, sprich 6.000 EUR, als Vorauszahlung auf Monikas Veräußerungsgewinnsteuer abführen. Ohne Berücksichtigung sonstiger Anschaffungskosten, die zum Abzug gebracht werden könnten, würde Monikas Veräußerungsgewinnsteuer 9.500 EUR betragen, sodass sie noch 3.500 EUR an das Finanzamt nachzahlen müsste. Hätte das Vermögen von Monika dagegen einen (teilweisen) Verlust im Vergleich zu der Ausgangslage erfahren, hätte sie das Recht, die (teilweise) Erstattung des Betrages des 3%-gen Einbehalts beim Finanzamt zu beantragen.
Verkauft der Erwerber die Immobilie, nachdem er zum alleinigen Eigentümer geworden ist, wird bei der Berechnung der Höhe der Veräußerungsgewinnsteuer zum Anschaffungswert seines Anteils der Wert des durch die Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft erworbenen Anteils addiert.
c) Gemeindliche Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía)
Beim Immobilienverkauf wird diese Steuer durch die jeweilige Gemeinde auf die Wertsteigerung des Katasterwerts des Grund und Bodens zwischen einzelnen Übertragungen der Immobilie erhoben. Wie oben bereits erläutert, werden Auflösungen von Miteigentumsgemeinschaften jedoch nicht als Vermögensübertragungen behandelt, mit der Folge, dass keine Bodenwertzuwachssteuer bei der Aufhebung eines Miteigentums an z. B. eines Hauses erhoben wird. Die Bodenwertzuwachssteuer wird in dem Moment erhoben, wenn der Erwerber der Miteigentumsanteile die gesamte Immobilie allein verkauft oder in sonstiger Weise überträgt.
IV. Fazit
Unabhängig davon, ob die Entstehung einer Miteigentumsgemeinschaft durch etwaige Umstände unvermeidbar gewesen oder gewünscht war, kann sie nachträglich aufgelöst werden. Geht man mit Vernunft an die Sache heran, kann die Miteigentumsauflösung an einer spanischen Immobilie bereits im Vorfeld gut vorbereitet werden. Rechtsanwälte und Steuerberater in Spanien können Ihnen unter anderem nützliche Tipps für die Gestaltung ausländischer Dokumente geben, damit bei der Umsetzung des Vorhabens keine Probleme entstehen und unnötig zu viel Steuern bezahlt werden.
Für weitere Informationen in Bezug auf Miteigentum an einem Haus und Rechte und Pflichten, die daraus entstehen, setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
German Desk Andersen
germandesk@es.andersen.com
