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Mi inquilino no me paga el alquiler: ¿qué opciones legales tengo?

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Benjamín Prieto responde en esta guía que publica Expansión Jurídico a todas las posibilidades que la normativa vigente brinda a los propietarios

La pandemia ha tenido consecuencias terribles a nivel social y económico. Entre los asuntos monetarios más habituales está el impago de los alquileres, ya sea de viviendas o locales comerciales.

Frente a las múltiples situaciones ante las que se puede encontrar un propietario, ¿cuál es la mejor opción? ¿Cómo debería actuar ante el impago de un alquiler? Benjamín Prieto, socio de Andersen, hace un repaso a todas las posibilidades que la normativa vigente brinda a los propietarios en la siguiente guía.

¿Qué herramientas legales tienen los propietarios para combatir los impagos de sus inquilinos?

Nuestro ordenamiento jurídico permite que aquellos propietarios que tengan un inmueble arrendado, ante el impago de la renta por sus inquilinos, puedan reclamar en los juzgados tanto el pago como el desahucio. Por tanto, se puede elegir entre estas tres posibilidades:

- Instar judicialmente a un desahucio por falta de pago o cantidades asimiladas, con el único fin de recuperar la posesión del inmueble.

- Acumular las acciones de desahucio y reclamación de rentas/cantidades debidas (suministros, IBI, impuestos de basuras, comunidad de propietarios, etc.)

- Simplemente reclamar judicialmente las rentas impagadas.

En este último caso, se deberá acudir a un procedimiento monitorio de reclamación de cantidad, siempre que se trate de reclamación de rentas de fincas urbanas, estando excluidas las referidas a fincas rústicas o solares.

Se recomienda al propietario que, al menos, treinta días antes de la presentación de la demanda de desahucio, requiera de pago al inquilino por cualquier medio fehaciente, por medio del cual se le otorgue un plazo de 30 días para que efectúe el pago de las rentas adeudadas, advirtiéndole que en caso contrario se instará el procedimiento judicial oportuno para el desalojo del inmueble; y ello con el fin de que el inquilino no pueda enervar la acción de desahucio por pago de la deuda.

Por último, y sólo para algunos casos concretos, se podría plantear la posibilidad de acudir a la vía penal frente a la persona que estuviera ocupando un inmueble ajeno contra la voluntad del propietario por la comisión de un delito de allanamiento de morada o de usurpación pacífica de inmuebles, dependiendo de si en el inmueble ocupado el propietario desarrolla su vida de forma habitual o no.

En un periodo como el actual, ¿es posible iniciar el desahucio de un inquilino que no paga el alquiler?

Con la llegada del Covid-19 a España, detalla Prieto, se han adoptado medidas de carácter urgente complementarias en el ámbito social y económico, especialmente en el ámbito de arrendamientos de vivienda habitual, aunque también algunas referidas a locales comerciales.

El real decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (posteriormente complementado por el real decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre), establece que durante el periodo en que se encuentre vigente el estado de alarma se puede seguir interponiendo cualquier demanda de desahucio, si bien una vez notificada a la parte demandada, ésta podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Dicho incidente sólo lo pueden solicitar aquellas personas que cumplen con unos requisitos marcados por la ley y que acrediten documentalmente su situación de vulnerabilidad.

En términos generales, son muy exhaustivos los requisitos que debe cumplir un inquilino para que se le considere económicamente vulnerable a fin de que se acuerde la suspensión del procedimiento, ahora bien, dada la situación en la que nos encontramos, tanto los jueces como las comisiones judiciales encargadas de lanzar a los arrendatarios que han dejado de pagar, están primando la suspensión de los lanzamientos aun no habiéndose acreditado que cumplen los requisitos que marca la Ley para que se acuerde la suspensión, menoscabando así la seguridad jurídica del propietario para recuperar el inmueble.

Esto significa que, si desahuciar a un inquilino ya resultaba farragoso, ahora lo es mucho más. Por supuesto, habrá que ir al caso concreto para verificar si se cumplen o no los requisitos para suspender el procedimiento de desahucio.

Por otro lado, el real cecreto-Ley 2/2021 de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo, también establece dos circunstancias excepcionales adicionales: la extensión hasta el 09/05/2021 de la solicitud de la prórroga extraordinaria del plazo de duración de los contratos de alquiler de vivienda por un período máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, y la prórroga hasta el 09/05/2021, de la solicitud de moratoria o condonación parcial de la renta del alquiler de vivienda, cuando el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública.

¿Existe alguna diferencia sobre si el alquiler se refiere a una vivienda o a un local comercial?

El letrado de Andersen contesta afirmativamente a esta cuestión. El abogado asegura que todas las normas que se han ido dictando a lo largo de estos meses de pandemia han priorizado la seguridad de aquellos inquilinos cuyo arrendamiento se destina a la vivienda habitual y solo en un segundo término a los de los locales comerciales.

Para estos últimos, el real decreto-ley 15/2020, de 21 de abril y posteriormente el real decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, establece medidas extraordinarias dirigidas a proteger a los arrendatarios de locales de negocio.

En definitiva, las normas que se han dictado a favor de los arrendatarios de locales comerciales se centran en la posibilidad de reducir o aplazar el importe de las rentas cuando los propietarios de dichos inmuebles sean grandes tenedores y otorgando ciertas ventajas fiscales para aquellos pequeños propietarios que no tengan el carácter de gran tenedor.

Esta situación está generando un fuerte aumento de la litigiosidad ya que, por un lado, el propietario trata de desahuciar a aquel inquilino que no le paga y que no se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, por otro, los inquilinos están planteando multitud de demandas instando al juzgado a que se modifiquen ciertas condiciones del contrato de arrendamiento, entre ellas, que se reduzca la renta contractual para que se adecue a la situación en la que nos encontramos actualmente mediante la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus'. Esto está provocando una importante paralización judicial, por cuanto que muchos de los procedimientos instados entre las partes dan lugar a que se tenga que acordar la paralización de ciertos desahucios hasta que se resuelva el procedimiento en el que se acuerde fijar o no una nueva renta contractual.

¿Un propietario podría alegar problemas económicos para recuperar un inmueble en el que su inquilino no está pagando el alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que si, transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento y siempre que el arrendador sea persona física, se hace constar expresamente al arrendatario la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, puede recuperarla. Para ello el arrendador deberá comunicar al arrendatario dicha necesidad, especificando la causa y con una antelación mínima de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, por lo que el arrendador estará obligado a entregar la finca en dicho plazo, salvo pacto en contrario.

Con la llegada del Covid-19 y con la aplicación de las distintas medidas para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda, se ha estipulado que para aquellas situaciones en las que se ha interpuesto el procedimiento de desahucio y que la persona arrendataria haya instado un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, en ese mismo incidente, se le dará traslado al demandante (propietario del inmueble) para que en el plazo máximo de 10 días acredite ante el juzgado encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica, o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

En caso de que finalmente se acordara por el juzgado la suspensión extraordinaria del procedimiento de desahucio o lanzamiento, aquellos arrendadores que se hayan visto afectados por dicha suspensión tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

Dicha solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma.

¿Es una buena idea revisar los contratos de alquiler en un periodo como el actual mediante un acuerdo con el inquilino?

La decisión de actualizar el contrato en época de pandemia podría ser un arma de doble filo. Pues si bien podría interesar al arrendador introducir cláusulas que le permitan resolver el contrato ante, por ejemplo, el impago de dos o tres mensualidades consecutivas también daría pie a introducir en ocasiones algunas cláusulas con ciertas ventajas para el arrendatario que, aunque a día de hoy serían fructíferas para ambas partes, a largo plazo pueden suponer un escollo para el arrendador.

Un ejemplo claro podría ser fijar una reducción de renta que para estos momentos sea aceptable para ambas partes, pero que, si no se establecen unas pautas de actualización de la misma, conforme mejore la situación económica podríamos encontrarnos con alquileres que, de aquí un tiempo, estén muy por debajo de mercado; de nuevo habría que estudiar cada caso en particular y estar bien asesorado jurídicamente para ver qué es lo que conviene y no conviene modificar del contrato.

¿Se pueden añadir cláusulas a los nuevos contratos de alquiler frente a posibles impagos por situaciones como la pandemia de coronavirus?

Sí y es lo más recomendable, explica Benjamín Prieto, socio de Andersen. Dado el carácter extraordinario de esta pandemia, en la mayoría de los contratos no se recogía dicha posibilidad como posible causa de fuerza mayor, ni cómo se debía actuar ante tal situación, generando todo ello una enorme inseguridad jurídica tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.

En vista de todo lo sucedido, es muy común que todos aquellos contratos de alquiler que se dispongan a firmar a partir de ahora contemplen ciertos protocolos de actuación en caso de nuevas restricciones o medidas generadas por pandemias.

Para cualquier tipo de arrendamiento (vivienda o uso distinto de vivienda) lo más aconsejable es acordar por contrato la exigencia de garantías adicionales a la fianza legal, como permite la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por supuesto, para cubrirse en salud lo más oportuno sería la suscripción de un seguro de impago que cubra el impago de alquiler, el procedimiento de desahucio y posibles desperfectos de la vivienda.

En los arrendamientos de locales comerciales, sería recomendable, por ejemplo, fijar varios escenarios en los que se contemple la reducción de renta en base al nivel de ventas, o incluso acordar la suspensión temporal del contrato con posible ampliación de duración del mismo durante igual periodo de tiempo en que ha estado suspendido. Otra cláusula interesante para estas situaciones en las que las restricciones perduran en el tiempo sería fijar un plazo máximo para que, ante la persistencia de las restricciones, cualquiera de las partes pudiera resolver el contrato sin indemnización alguna.

Ha crecido el número de seguros contra impagos de alquiler, ¿es éste un sistema interesante?

Efectivamente, éste es un sistema interesante. Ante un determinado riesgo, como es en este caso el impago de las rentas por parte de los inquilinos, los propietarios pueden optar bien por asumir personalmente las consecuencias patrimoniales si finalmente se produce el riesgo, o bien por contratar un seguro de caución para que, a cambio del pago de una prima, sea la entidad aseguradora quien soporte los efectos patrimoniales del impago. En una situación como la actual, con una incertidumbre económica sin precedentes, aflora con fuerza este tipo de mecanismos, que blindan a los propietarios ante posibles impagos.

Pero hay que revisar que el seguro no tenga una cláusula que excluya la obligación de pago en caso de causa mayor o pandemia, porque entonces su contratación no valdría para la actual situación de Covid y sólo lo haría para caso de impagos por circunstancias ordinarias.

¿Es posible contratar uno de estos seguros cuando ya existe una situación de impago previa?

Prieto afirma que es posible contratarlo en cualquier momento. Ahora bien, afirma el abogado, la entidad aseguradora no correrá con los impagos ya existentes al tiempo de la firma del contrato. El seguro de caución se enmarca dentro de los seguros de daños. Como en todos los seguros de daños, el asegurado debe comunicar al tiempo de la suscripción del contrato cualesquiera circunstancias que puedan afectar al riesgo. En este caso particular, si al tiempo de la suscripción del contrato el propietario no informa de los impagos previos, es evidente que la entidad aseguradora no cubrirá tales impagos.

Sin perjuicio de lo anterior, lo habitual es pactar que los efectos del contrato vinculan a las partes a partir de la fecha de inicio, y no para riesgos anteriores, por lo que en base a ello tampoco estarían cubiertos tales impagos previos.

¿Qué otro tipo de ventajas concede este tipo de seguro?

Es habitual en el mundo de las pólizas de seguro suscribir lo que se llama pólizas multirriesgo, que ofrece más de una cobertura. En ese contexto, en los seguros de caución por impago de rentas es habitual pactar asimismo que la entidad aseguradora cubre los gastos de defensa jurídica que se produzcan durante la vigencia del contrato.

Esto garantiza a los propietarios que en caso de que se produzca alguna contingencia judicial, no van a tener que incurrir en mayores gastos. Con todo, habrá que estar al caso particular de cada póliza.

Puede ver la guía en Expansión

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