Cuando hablamos de los procesos de transformación urbanística nos venimos a referir básicamente a dos modelos diferentes: las actuaciones en la ciudad consolidada y las que se refieren a la creación de suelo urbano en las zonas de expansión de las ciudades, sobre el suelo rústico. Ambos tienen sus peculiaridades, pero tienen un objetivo común, la puesta en el mercado de la materia prima necesaria para desarrollar los productos inmobiliarios. El suelo urbano constituye el ámbito del territorio en el que con mayor intensidad se desarrollan las principales actividades de los ciudadanos, por lo que los procesos de renovación y rehabilitación urbana, así como los de adaptación de los usos e intensidades a la nueva realidad de las ciudades, suelen ser especialmente complicados ya que conllevan la transformación de partes de la ciudad existente y viva, afectando al desenvolvimiento ordinario de sus ciudadanos. Por el contrario, los procesos de trasformación del suelo rústico para su incorporación a la trama urbana presentan otras complejidades como un mayor impacto ambiental o la conexión, adaptación y suficiencia de las redes de infraestructura y suministro que desde su nueva creación deben integrarse en las existentes.

Pero en cualquiera de los casos, son procesos de transformación que tienen una gran incidencia económica en nuestra sociedad y constituyen palancas de crecimiento y creación de empleo. El elenco de instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución, la interacción y control de las administraciones públicas mediante la emisión de informes sectoriales y resoluciones, la colaboración de entidades suministradoras y la puesta a disposición del suelo por parte de los propietarios, constituyen los elementos de esta gran factoría donde la eficiencia y, por consiguiente, la reducción de los plazos para culminar el complejo proceso de transformación del suelo son piezas clave para el éxito de la operación.

Podemos hablar de dos fases diferenciadas en este complejo proceso: la primera, hasta la finalización de las obras de urbanización sirve para poner en el mercado solares aptos para urbanizar; y la segunda, en la que se desarrolla la actividad edificatoria y puesta a disposición del producto inmobiliario al usuario final. Comienza una vez finalizada la anterior salvo la excepción, cada vez más común, de simultanear obras de urbanización y edificación.

La primera de las fases es un claro ejemplo de colaboración público-privada, donde normalmente son las Juntas de Compensación, como agrupaciones de propietarios de suelo del ámbito de actuación objeto de transformación, las impulsoras del proceso y las que soportan el coste del mismo, para cumplir con la obligación legal de realizar el proceso de equidistribución de beneficios y cargas, urbanizar los terrenos y entregar a las Administraciones los viales, infraestructuras públicas y terrenos de cesión obligatoria para la implantación de equipamientos públicos. Resulta fundamental la coordinación de las Juntas con el Ayuntamiento y con el resto de Administraciones Públicas y empresas suministradoras para que el proceso tenga fluidez. Las iniciativas normativas de los últimos años en la gran mayoría de las Comunidades Autónomas e, incluso de los municipios, van casi en su totalidad encaminados a mejorar la eficiencia en los procesos de la segunda fase, es decir, en la fase edificatoria, con la idea clara de reducir el tiempo de otorgamiento de las licencias urbanísticas y de posterior ocupación de los edificios

Una de las medidas estrella es la Declaración Responsable que viene a modificar el sistema tradicional de control previo con la exigencia de obtención de licencia para cualquier acto de construcción o uso del suelo, por un acto del interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos para realizar la construcción, ejercer la actividad o permitir la ocupación de lo construido desde el momento en el que lo manifiesta y sometido a un control a posteriori. Es una figura que nos viene impuesta por una directiva europea -la directiva Bolkstein- que desde su incorporación a nuestro ordenamiento la hemos asociado al desarrollo de actividades comerciales y no tanto, al proceso edificatorio o de autorización de usos a través de la licencia de primera ocupación. Las últimas legislaciones autonómicas en materia de ordenación del territorio y urbanismo, véase por ejemplo la legislación valenciana, la castellano-leonesa, la de baleares o la gallega, ya vienen regulando de una manera más amplia el desarrollo de esta figura con los límites que, como legislación básica, establece el Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal para el caso de obras de nueva planta, en el que se exige licencia previa. Y legislaciones más antiguas, como la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía o la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, ya la han incorporado a su ordenamiento mediante modificaciones parciales de sus textos. En el caso de Madrid con ocasión de la aprobación de la Ley 1/2020, de 8 de octubre, y en el caso de Andalucía con la aprobación del Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo.

A nivel municipal, resulta destacable el impulso que el Ayuntamiento de Madrid pretende dar al fomento de la actividad económica mediante la nueva Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas que se encuentra actualmente en tramitación y que tiene, precisamente, como uno de sus principales objetivos la simplificación administrativa y disminución de cargas, refundiendo la ordenanza de actividades y la de licencias urbanísticas en una sola. Todo ello supone un importante avance. Pero para mejorar realmente los plazos en los procesos de transformación urbanística, las medidas deben arbitrarse también en la fase primera, la que permite poner en carga solares urbanizados, pues si no llegamos a culminar esta parte del proceso difícilmente podremos beneficiarnos de los esfuerzos que se están realizado para acortar los plazos en la segunda. La adopción de algunas prácticas o medidas normativas como la creación de una figura que dentro de la Administración realizara verdaderas funciones de coordinación entre todas las parte intervinientes, desde una visión integral del proyecto, supondría a buen seguro una reducción considerable en los plazos de emisión de informes sectoriales y en los de subsanación o modificación de los instrumentos de planeamiento y ejecución, permitiendo la adopción de los acuerdos aprobatorios de los mismos con mayor facilidad.

Otras medidas deberían ir encaminadas a simplificar la tramitación de los instrumentos de planeamiento para poder adaptarlos de manera ágil a una realidad social cada vez más cambiante, eliminando trámites o informes redundantes que ya hayan sido realizados con ocasión de la tramitación del Planeamiento General o que se antojen innecesarios para el objetivo concreto de esa modificación. Por último, la aplicación del silencio administrativo positivo en el caso de retrasos injustificados en la emisión de informes sectoriales o, incluso, la implantación de la Declaración Responsable para determinadas partes de la obra de urbanización, podrían ayudar a la consecución de estos objetivos.

Resulta indudable que la implantación de medidas en todo el proceso de transformación urbanística reduce el coste económico del producto inmobiliario y, por consiguiente, el precio final que se repercute al consumidor pero, además, redundan en una mayor seguridad jurídica del sistema convirtiéndolo en más predecible, incentivando la inversión.

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