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El 24 de diciembre de 2024, el Boletín Oficial del Estado (“BOE”) publicó el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social (“RDL 9/2024”). La norma entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.

El artículo 88 del RDL 9/2024 introduce una nueva disposición adicional quincuagésima séptima en la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (“LCSP”). Como se indica en la propio Preámbulo de la norma, la nueva regulación se realiza con la finalidad “de impulsar la promoción de vivienda pública y avanzar en la simplificación y flexibilización del marco normativo para facilitar la aplicación de las distintas fórmulas de colaboración público-privada”.

El fomento de la colaboración público-privada en materia de vivienda asequible no es nuevo en nuestro ordenamiento jurídico. El artículo 31.1 del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 (“RDL 26/2020”) ya reguló que el derecho de superficie se pudiese constituir sin que el superficiario abonase cantidad alguna en concepto de canon o precio, siempre que la constitución del derecho de superficie tuviese por finalidad la promoción del alquiler asequible o social constituido como consecuencia de la colaboración entre Administraciones Públicas y la iniciativa privada.

El Preámbulo del RDL 26/2020 justificó la necesidad de la reforma en la extraordinaria y urgente necesidad de ampliar y promover el parque de viviendas en régimen de alquiler asequible o social mediante instrumentos de colaboración público-privada.

No obstante, la realidad social había evidenciado que la promoción de viviendas asequibles mediante la formalización de derechos de superficie o a través del otorgamiento de nuevas concesiones demaniales era insuficiente para paliar el grave problema de la vivienda asequible en España.

Según los últimos datos de Eurostat, en España el coste de la vivienda entre 2015 y 2023 ascendió un 47,6%. El Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 también fijó como uno de sus objetivos el incremento de la oferta de vivienda en alquiler social mediante el impulso del parque público de vivienda.

El propio RDL 9/2024 reconoce esta problemática al afirmar que “debe atenderse a la realidad social y económica de los hogares en el actual contexto caracterizado por determinadas dinámicas de crecimiento de precios e insuficiencia de oferta asequible de vivienda, así como de sobreexposición financiera de los hogares al pago del alquiler”.

En definitiva, el nuevo marco normativo dota de seguridad jurídica a esta problemática y abre importantes oportunidades para los promotores del sector:

1. El nuevo régimen amplía el plazo de las concesiones de obras y de servicios hasta los 80 años, quedando determinado de acuerdo con el período estimado de recuperación de la inversión.
2. La norma simplifica sobremanera los trámites para la adjudicación de las nuevas concesiones de obras y de servicios ya que:

• No será necesaria la previa redacción del anteproyecto y proyecto por la Administración concedente.
• No será necesario someter el estudio de viabilidad económico-financiera a información pública ni serán preceptivos el (a) previo informe de la Oficina Nacional de Evaluación, ni el del (b) Comité Superior de Precios de Contratos del Estado
• Se excluye a los pliegos de cláusulas administrativas particulares de la obligación de hacer referencia al umbral mínimo de beneficios y a la distribución de riesgos relevantes entre la Administración y el concesionario.
• No será necesaria la tramitación conjunta con el estudio de viabilidad del expediente de conveniencia y oportunidad que la LCSP exige a las entidades locales.

3. El nuevo régimen también hace más “atractivas”, desde una perspectiva económico- financiera, las concesiones de obras y de servicios porque elimina la obligatoriedad de la aplicación de la tasa de descuento prevista en el Real Decreto 55/2017, de 3 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. El cambio de la tasa de descuento para el cálculo del período de recuperación de la inversión constituye un elemento esencial de la reforma para hacer viables las nuevas concesiones. Los promotores podrán, a cambio, adoptar para el cálculo del período de recuperación de la inversión una tasa de descuento comprendida entre el rendimiento medio en el mercado secundario de la deuda del Estado a diez años en los últimos seis meses, y el resultado de incrementar dicho rendimiento por un diferencial de 400 puntos básicos. Se tomará como referencia para el cálculo de dicho rendimiento medio los últimos datos disponibles publicados por el Banco de España en el Boletín del Mercado de Deuda Pública.
4. Finalmente, cabe recordar que el artículo 247.5 de la LCSP reconoce la iniciativa privada en la presentación de estudios de viabilidad de eventuales concesiones. Si tras la presentación del estudio de viabilidad, la Administración decide licitar la concesión, los promotores que hayan presentado el estudio de viabilidad tendrán derecho a 5 puntos porcentuales adicionales a los obtenidos por aplicación de los criterios de adjudicación establecidos en el correspondiente pliego de cláusulas administrativas particulares.

El marco que ofrecía la normativa de contratos no era el propicio para el desarrollo de la vivienda asequible bajo modelos concesionales sujetos a la LCSP. Consciente de esta realidad, el nuevo marco normativo incorpora una serie de novedades para beneficiar a aquellos promotores que realicen actuaciones de construcción o rehabilitación sobre suelo o inmuebles de titularidad pública destinados a vivienda social o a precios asequibles.

Puede descargar el documento completo aquí.

Para más información, puede contactar con:

Carlos Morales | Socio de Andersen
Urbanismo y Medio Ambiente
carlos.morales@es.Andersen.com

Pablo López | Asociado Senior de Andersen
Urbanismo y Medio Ambiente
pablo.lopez@es.Andersen.com