La Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid, conocida como “Ley Ómnibus”, publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid núm. 304 de 22 de diciembre de 2022, introduce relevantes modificaciones en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid (“LSCM”). Una de ellas es la regulación ex novo de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, alineándose de ese modo con las restantes Comunidades Autónomas que expresamente contemplan esta técnica en sus respectivas legislaciones (e.j. Andalucía, Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana o Extremadura). En concreto, la referida Ley introduce el artículo 85 bis en la LSCM que lleva por título “transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado”.

Entre los requisitos sustantivos que se exigen para la validez de las transferencias, la Ley establece con carácter preceptivo que las parcelas o solares de procedencia del aprovechamiento transmitido y de destino se encuentren dentro de la misma área homogénea (art. 37.1 LSCM) , ámbito de actuación (art. 37.1 in fine LSCM)  o se regulen por la misma ordenanza zonal de ordenación pormenorizada (art. 40 ejusdem) en suelo urbano consolidado, no siendo necesario modificar el planeamiento urbanístico aplicable (art. 85 bis.1 LSCM).

Además, el incremento de aprovechamiento en el solar de destino deberá ser compatible con los parámetros urbanísticos de la ordenanza zonal que le sea de aplicación (i.e. altura, ocupación de parcelas, fondos, etc.), a salvo el incremento del aprovechamiento/edificabilidad que se incrementa, no siendo posible que la parcela de origen quede sin aprovechamiento urbanístico, debiéndose mantener igualmente las correspondientes condiciones de ornato (artículo 85 bis.2 LSCM).

De otro lado, la Ley exige, como requisitos adjetivos, para que la transferencia despliegue sus efectos la formalización en documento notarial del acuerdo entre los propietarios de las parcelas afectadas, debiendo protocolizarse también los planos expresivos de la localización, dimensiones de las parcelas, el aprovechamiento existente y que se transfiere y toda aquella información que el Ayuntamiento considere pertinente (artículo 85 bis.3 LSCM).

Así mismo, la transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Alcalde u órgano en quien delegue, tras lo cual se formalizará en escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad (artículo 85 bis.4 de la LSCM) y en el Registro municipal de transferencias de aprovechamiento (artículo 85 bis.5 LSCM), de forma previa a la solicitud de la licencia o presentación de la declaración responsable pertinente para la ejecución de las obras o la implantación de la actividad sobre el solar de destino del aprovechamiento urbanístico transferido (artículo 85 bis.6 LSCM).

En nuestra opinión, esta regulación encajaría más bien en la definición de las transferencias de edificabilidad al permitir, en esencia, que el potencial edificable de unas parcelas se traslade a otras, sin necesidad de efectuar cesiones obligatorias de suelo para espacios públicos ni compensaciones entre diferentes propietarios. Aunque, conceptualmente, pueden considerarse un remedo de las transferencias de aprovechamiento urbanístico previstas en otras legislaciones autonómicas que se refieren a los propietarios, en cuanto técnica propia de la gestión urbanística para la compensación entre los mismos, dependiendo de que sus parcelas sean edificables en mayor o menor medida o se encuentren sometidas a cesión para dotaciones públicas, manteniéndose tanto el destino como la edificabilidad permitida en cada parcela inalterados, conforme al planeamiento.

Así, a diferencia de la hipótesis tradicional de las transferencias de aprovechamiento urbanístico que parte de la premisa de un propietario de una parcela o solar que transmite el aprovechamiento subjetivo que le corresponde y no puede materializar a otras parcelas o solares que tengan atribuido un aprovechamiento objetivo superior al que corresponde a sus propietarios, en este supuesto se limita el ámbito de acción al suelo urbano consolidado. Es decir, no se contemplan las transferencias de aprovechamiento entre áreas de reparto o sectores ni tampoco se regula como una técnica que permita igualar el aprovechamiento objetivo con el subjetivo al que tiene derecho el propietario, al ser éstos coincidentes por tratarse de suelo urbano consolidado y no tener el deber de efectuar cesiones.

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