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Vías de ataque contra el nuevo valor de referencia

Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la enésima ley antifraude de nuestro país, entre otras muchas perlas, introdujo, con efectos 1 de enero de 2022 el valor de referencia del que tanto hemos escuchado hablar desde entonces. Este valor es determinado por la Dirección General del Catastro, como resultado de la comparación de los precios de venta de inmuebles con características similares dentro del mercado inmobiliario y es de aplicación como valor mínimo a efectos fiscales a las transmisiones de inmuebles realizadas a partir del día 1 de enero de 2022. A todas aquellas operaciones devengadas con anterioridad a esta fecha, aunque se liquiden en el ejercicio 2022, no les será de aplicación el valor de referencia.

En las transmisiones de inmuebles que se produzcan tras la entrada en vigor del nuevo valor de referencia (1/1/2022), ya sea a título lucrativo u oneroso, sujetas, por tanto, al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITPAJD) respectivamente, deberemos autoliquidar el impuesto correspondiente por el mayor valor entre el valor declarado (o precio, en el caso de compraventas) y el valor de referencia. Pero ¿qué ocurre si no estamos de acuerdo con el valor de referencia que se le da a nuestro inmueble?

En primer lugar, hemos de tener en cuenta que, el valor de referencia de un inmueble siempre ha de ser menor a su valor de mercado, no debería, en principio, superar el 90% del valor de mercado de éste (Consulta de la Dirección General de Tributos V0298-22).

En segundo lugar, no estando de acuerdo con el valor de referencia a la hora de liquidar un determinado impuesto derivado de una transmisión (ya sea onerosa o lucrativa) por ser mayor al valor real o a la contraprestación recibida, tenemos dos opciones:

  • Declarar el valor del precio de la operación (ITPAJD) o el valor que se considere que posee el bien (ISD) y presentar también la autoliquidación del correspondiente impuesto en base a estos valores, sin respetar el valor de referencia. En este supuesto asumimos el riesgo de posibles sanciones posteriores del art. 191 LGT por no respetar este valor mínimo fiscal.
  • Declarar el valor del precio de la operación (ITPAJD) o el valor que se considere que posee el bien (ISD) pero presentar la autoliquidación del correspondiente impuesto en base al valor de referencia y, posteriormente, solicitar la rectificación de la autoliquidación atacando el valor de referencia concreto dado a nuestro inmueble.

Una vez llegados a este punto, ¿cómo podemos atacar el valor de referencia?

La primera vía de impugnación la encontraremos en el caso de que el valor de referencia no respete la regla de no superar el valor de mercado, por lo que tendremos que hacer un esfuerzo analítico y probatorio suficiente para demostrar que el valor de mercado es inferior al marcado por el propio Catastro.

Una segunda vía de oposición la encontramos en el procedimiento que siga la Administración al resolver nuestra solicitud de rectificación de autoliquidación, pues ésta, una vez recibida la solicitud, deberá solicitar un informe a la Dirección General de Catastro. Este informe, que es preceptivo y vinculante para la Administración, debe cumplir determinados requisitos formales, concretamente el de contar con una correcta motivación individualizada que conteste a todas las alegaciones presentadas por el contribuyente en su solicitud de rectificación. Por tanto, deberemos fijarnos, primero, en la existencia de este informe en cada caso concreto y, segundo, en que la motivación contenida en el mismo sea suficiente y correctamente individualizada.

Una última opción de ataque es la presentación, junto a la solicitud de rectificación de autoliquidación, de un informe pericial donde conste el valor de mercado del inmueble en concreto.

Por tanto, teniendo en cuenta todo lo anterior, hemos de saber que el valor de referencia no es un valor inamovible o inatacable, pero sí hemos de conocer de qué forma podemos rebatirlo sin incurrir en sanciones administrativas y qué métodos tenemos para hacerlo.

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