La cuestión tiene una enorme trascendencia práctica porque, entre otras cosas, determina la sujeción o no de la financiación del proyecto auspiciado por la cooperativa a la Ley 5/2019, Reguladora de créditos de vivienda.
La nueva ley de cooperativas madrileña crea una categoría de “cooperativas de consumo de bienes y servicios” en la que integra a las cooperativas de vivienda, creando con ello, al menos en el campo semántico, un cierto grado de confusión.
Para desentrañar esta confusión, debemos fijar como punto de partida la definición de lo qué es una cooperativa, desde la perspectiva legal. El artículo 1 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, determina su naturaleza, en los siguientes términos:
“1. La cooperativa es una sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, conforme a los principios formulados por la alianza cooperativa internacional, en los términos resultantes de la presente Ley. (…) (Énfasis añadido).
La lectura atenta del citado precepto nos permite concluir que la incorporación de una persona física a una cooperativa, aunque sea realizada para atender consumo propio, convierte a este en empresario, por la finalidad de la misma.
Este hecho, fijado en pórtico de la norma que fija el marco de la actividad cooperativizada, supone que, por extensión, las cooperativas de vivienda, igual que el resto, puesto que no pueden escapar por mucho que tengan diferencias con las cooperativas de otro tipo, sean empresas o, en lenguaje de la Ley de Ordenación de la Edificación, “promotores”.
En este sentido se pronuncian nuestros tribunales y por recopilar la doctrina al respecto, citamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 15705/2013 (ECLI:ES:APM:2013:15705) en la que en el Fundamento de Derecho Decimoséptimo se incide en que no se debe olvidar el principio de puerta abierta y el de la fundamentación no capitalista de la condición de socio, siendo ambos importantes ya que unen de forma directa al cooperativista con su aportación social.
En correspondencia con lo arriba comentado, reproducimos un extracto del Fundamento de Derecho Decimoctavo de la meritada sentencia que arroja luz sobre la condición del cooperativista:
“Nos hallamos ante un contrato de incorporación a una cooperativa que se propone edificar viviendas para su adjudicación a los asociados a ella. Desde una perspectiva estrictamente jurídica, las denominadas «cooperativas de viviendas» son entes asociativos de capital variable con estructura y gestión democráticas que aúnan en régimen de adhesión y baja voluntarias a un número variable de personas que tienen en común el propósito de promover y adjudicarse una vivienda a través de una «empresa de propiedad conjunta» (…)” (Énfasis añadido).
Este carácter del socio cooperativista, lejano del concepto del consumidor, tiene especial trascendencia en la práctica, porque, como apuntábamos en la introducción, lo aparta del paraguas de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ya que, en la estructura de una cooperativa, es ésta, y no el socio cooperativista, quien ostenta la condición de prestatario en un contrato de financiación para la construcción de viviendas.
Como conclusión, al no ser el socio cooperativista quien tiene la condición de prestatario, sino la cooperativa, y ser un mero “tercer poseedor” no puede solicitar, bajo la condición de consumidor individual, la nulidad de cláusulas abusivas, ni la aplicación de otra normativa de tuitiva y, por su lado, la Cooperativa puede contraer financiación sin los límites impuestos por la citada Ley 5/2019.
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