La LIS contiene un capítulo dedicado al régimen especial de “entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas” con bonificaciones aún interesantes, el 40%, a pesar del importante recorte que sufrieron en 2022.
Para definir el concepto de arrendamiento de vivienda, la LIS se remite a lo dispuesto en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Para poder acogerse a este régimen especial, la LIS establece que es necesario que la actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad. Vemos, pues, que se habla de “actividad económica”, y sólo resulta aplicable cuando la actividad de arrendamiento de viviendas tenga la consideración de “actividad económica”. Recordemos que, para ello, el art. 5 de esta misma ley requiere la existencia de un empleado con contrato laboral y jornada completa.
Los requisitos para aplicar este régimen especial son diversos:
.- Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 8 y se sea titular del pleno dominio de las mismas, pudiendo poseerse en copropiedad sin que la ausencia de división horizontal en el inmueble impida la aplicación del régimen especial.
.- Que las viviendas permanezcan arrendadas al menos 3 años.
.- Que las actividades de promoción y de arrendamiento se contabilicen separadamente para cada inmueble adquirido o promovido y permita conocer la renta de cada inmueble.
.- Que si se realizan actividades complementarias a la principal de arrendamiento de viviendas, más del 55% de las rentas del período tengan derecho a la bonificación del 40% contemplada en la LIS, o alternativamente, más del 55 por 100 del valor del activo sea susceptible de generar rentas con derecho a la bonificación. En este sentido no se computan las rentas de la transmisión de inmuebles arrendados transcurrido el período mínimo de mantenimiento exigible.
El arrendamiento de viviendas es compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados transcurrido el período mínimo de mantenimiento exigido. Y aquí es donde nos encontramos con el interrogante de lo que debe entenderse como “otras actividades complementarias”.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la Dirección General de Tributos en su contestación de 12 de agosto de 2020, señalando que “no se aprecia la complementariedad de las actividades de enseñanza, estudios y formación respecto de la actividad económica de arrendamiento de viviendas.”
Siendo hoy en día el arrendamiento de viviendas con fines turísticos un sector con gran presencia en la actividad económica cabe preguntarse si este tipo de arrendamiento tendría, o no, la consideración de actividad complementaria a la actividad principal de arrendamiento de viviendas destinadas a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Solo una cosa está clara, el arrendamiento turístico no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario por lo que estas rentas no gozarían de la bonificación, pero, ¿y si la explotación como vivienda turística de alguna de las poseídas por una sociedad que aplica el régimen fiscal especial de arrendamiento de vivienda implicara la expulsión de este régimen, toda vez que la sociedad, voluntaria y expresamente, excluye del mismo algunos activos susceptibles de ser afectados a este?
Cualquier día nos llevamos una sorpresa y concluyen que en si dedicas una sola vivienda a alquiler turístico, quedas excluido de la aplicación del régimen fiscal especial de arrendamiento de vivienda. Esperemos que no.
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