¿Puede el titular de la hipoteca del establecimiento industrial reclamar derechos sobre maquinaria que no pertenece al deudor hipotecario?

En el marco de los contratos de financiación - en concreto, en los contratos de leasing o de renting de maquinaria industrial -, es habitual encontrarse con que las sociedades interesadas en obtener financiación han constituido hipoteca sobre los establecimientos en los que debe hallarse instalada la maquinaria. El artículo 111 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (la “Ley Hipotecaria”) establece que, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprende los objetos que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecaria para el servicio de alguna industria. No obstante, en la práctica es frecuente que las escrituras de constitución de hipoteca incluyan una cláusula que establezca que “la garantía se extiende a todos los bienes y derechos relacionados en los artículos 110 y 111 de la Ley Hipotecaria”, lo que cristaliza el pacto expreso que contempla la extensión objetiva de la hipoteca determinada por la Ley. Por lo tanto, cabe plantearse si, en el supuesto que nos ocupa, la entidad financiera corre el riesgo de que el titular de la hipoteca inmobiliaria pueda reclamar algún derecho sobre los equipos financiados, alegando la afección de la maquinaria por el pacto de extensión.

La jurisprudencia y la doctrina[1] se han pronunciado en varias ocasiones sobre esta cuestión para concluir que la afección a la hipoteca del establecimiento de ciertos bienes muebles - como la maquinaria industrial - exige que concurran las siguientes circunstancias: (i) que el bien pertenezca al hipotecante; y (ii) que el bien mueble esté instalado en la finca y su naturaleza transmute jurídicamente a bien inmueble. Según el artículo 334.5 del Código Civil, tienen consideración de bienes inmuebles las máquinas destinadas por el propietario de la finca a la explotación que se realice en un edificio y que concurra directamente a satisfacer las necesidades de la explotación misma. No obstante, las citadas circunstancias confluyen en tanto la doctrina[2] considera que “si el propietario de los bienes muebles no es el propietario de la finca no hay acto de destinación y los bienes muebles no se convierten en inmuebles por destino. Por tanto, a ellos no puede extenderse la hipoteca”.

Así, en el escenario de los contratos de renting o de leasing - en los que el hipotecante no es propietario de la maquinaria industrial -, no existe riesgo legal de que los bienes queden sujetos a la hipoteca inmobiliaria como consecuencia del pacto de extensión. En suma, lo que se consigue es evitar la sujeción de los bienes muebles al gravamen inmobiliario impuesto por quien no es su dueño.

No obstante lo anterior, siempre se puede prevenir la reclamación de cualquier derecho, prioridad o reserva sobre la maquinaria por parte de los titulares de las hipotecas, incluyendo en los contratos la obligación del arrendatario de comunicar por escrito a dichos acreedores hipotecarios - solicitando su firma en prueba de conformidad -, la transmisión de la titularidad de la maquinaria, haciendo constar expresamente que ésta no queda afecta al pacto de extensión hipotecaria.