El artículo 32.2. de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce el derecho del arrendador a incrementar la renta en caso de cesión o subarriendo de inmuebles para uso distinto de vivienda.
Ahora bien, el carácter dispositivo del Título III de la LAU hace que dicha disposición legal decaiga ante la voluntad de las partes. Sin embargo, es habitual que, ante supuestos de cesión y subarriendo, surjan controversias interpretativas derivadas de la existencia o no de renuncia al referido derecho a incremento de renta.
En particular, se plantea la disquisición relativa a si la existencia de un consentimiento expreso a determinadas cesiones y subarriendos, previsto en la literalidad del contrato de arrendamiento, ha de entenderse como una renuncia efectiva al derecho al incremento de la renta.
El Tribunal Supremo ha reiterado que la renuncia del arrendador a su derecho de elevar la renta debe estar expresamente pactada en el contrato, sin que la falta de una cláusula específica pueda interpretarse como una renuncia tácita. Sin embargo, la jurisprudencia menor ha matizado esta postura, admitiendo que la renuncia puede deducirse de la conducta del arrendador o de lo estipulado en el contrato, siempre que sea clara e inequívoca. Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de abril de 2010 (n.º 187/2010), afirmando que la renuncia debe ser “clara, precisa e inequívoca, mediante actos concluyentes, inequívocos y sin ambigüedad”.
En este contexto, la jurisprudencia ha identificado ciertos factores que podrían fundamentar una renuncia inequívoca al derecho previsto en el artículo 32.2. LAU, entre ellos, destacan los siguientes:
- Si el contrato de arrendamiento establece que el subarrendamiento o la cesión puede llevarse a cabo sin la necesidad de una comunicación previa al arrendador, podría interpretarse como un criterio orientativo revelador de la voluntad del arrendador de renunciar al derecho a elevar la renta.
- Si el contrato no prevé ninguna disposición relativa a la elevación de la renta, ni prevé como régimen supletorio la aplicación de la LAU, podría entenderse como una renuncia tácita de las partes al derecho previsto al artículo 32.2. LAU.
- El hecho de que el consentimiento a la cesión esté ligado al compromiso de mantenimiento del cesionario en todos los derechos y obligaciones del anterior titular contrato puede considerarse igualmente como un indicio de la voluntad del arrendador a efectuar la referida renuncia al derecho previsto en el art. 32.2 LAU.
Todo ello implica que, el arrendatario podrá enervar el derecho del arrendador a la elevación de la renta siempre y cuando: (i) exista una cláusula expresa en el contrato en la que el arrendador renuncie a este derecho o (ii) de la redacción del contrato se deduzca, con carácter inequívoco, que el arrendador ha renunciado al régimen legal de incremento de la renta.
Desde un punto de vista práctico, esta cuestión es especialmente relevante para los arrendatarios que no han pactado expresamente la renuncia al derecho de elevación de la renta. Es común que, en los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, las partes consientan el subarrendamiento o la cesión sin especificar si ello supone una renuncia a dicho derecho. En estos casos, la noción de renuncia inequívoca podría ser un argumento clave en caso de controversia.
En particular, en operaciones de modificaciones estructurales que impliquen la cesión del contrato o el subarrendamiento sin que el contrato original regule expresamente la elevación de la renta, consideramos recomendable que el arrendatario remita una comunicación formal al arrendador antes de llevar a cabo la operación, solicitando su aceptación expresa sobre el mantenimiento de las condiciones contractuales originales. De este modo, se reduciría el riesgo de que el arrendador ejerza posteriormente su derecho a elevar la renta.
En definitiva, parece necesario que, ante la doctrina expuesta, la actividad jurisprudencial precise con mayor claridad los parámetros para determinar concretamente qué hechos o manifestaciones pueden considerarse una renuncia efectiva a los efectos del derecho de la elevación de la renta del arrendador. Hasta entonces, la redacción clara y detallada de los contratos será la mejor herramienta para evitar conflictos interpretativos.
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