El Plan Reside, aprobado inicialmente por acuerdo del 12 de diciembre de 2024 y publicado el 7 de enero de 2025 en el BOCM, recoge la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOU97), para la protección y mejora del uso residencial. Afecta principalmente a la zona centro, delimitada por el Área de Planeamiento Específico 00.01 “Centro Histórico”.
El Plan divide la ciudad en dos zonas:
Zona 1: Área central de la ciudad, coincidente con el APE. 00.01 del Centro Histórico.
Zona 2: Área periférica exterior al APE. 00.01 del Centro Histórico.
La zonificación que realiza resulta clave para la modificación normativa respecto a la implantación de uso terciario hospedaje.
A través de la modificación del artículo 7.6.3.bis de las Normas Urbanísticas del PGOU97 (NNUU PGOU97) se introduce una regulación unitaria para la implantación de uso terciario hospedaje en toda la zona central de la ciudad, dejando atrás las diferencias que establecía la regulación por anillos.
Al establecer un tipo de regulación unitaria se traslada a los niveles de compatibilidad de los edificios la posibilidad de implantar el uso terciario hospedaje en la zona 1, quedando del siguiente modo:
A). Condiciones de implantación en edificios de uso exclusivo en los niveles A y B (7.6.3.bis.8 NNUU)
i) Edificios de uso no residencial: no se limita, pudiendo implantarse, en cualquiera de sus modalidades, como uso alternativo en edificio exclusivo.
ii) Parcelas no edificadas o edificios con uso existente residencial: se establecen condiciones más restrictivas para su implantación y tan solo se permite en edificios que estén catalogados. Dependiendo de dicha catalogación, las condiciones para implantar el uso terciario hospedaje son:
1) Catalogados con nivel de protección 3: autorizable únicamente en la modalidad viviendas de uso turístico (VUT) en régimen transitorio durante 15 años, retornando al uso residencial al transcurso del plazo.
2) Catalogados con nivel de protección 1 o 2: autorizable a través de plan especial de protección de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4.3.8.5.e) NNUU.
3) Uso prohibido en parcelas vacantes de edificación.
B). Condiciones de implantación en edificios de uso exclusivo en los niveles C y D (7.6.3.bis.9 NNUU)
i) Edificio de uso no residencial, se permite la implantación en edificio exclusivo como uso alternativo.
ii) Edificio de uso residencial, se permite la implantación en edificio exclusivo como uso alternativo. No obstante, para los edificios catalogados en niveles 1 y 2, por mandato del artículo 4.3.8.6, se requerirá la tramitación de un plan especial de protección.
C). Condiciones de implantación en parte de la edificación. (7.6.3.bis.10 NNUU)
i) Uso no residencial se admite la implantación como uso complementario en cualquier situación y sin acceso independiente, excepto en planta baja e inferior a la baja.
ii) En los edificios de uso residencial se opta por la prohibición de su implantación en cualquiera de las plantas de edificio, incluida la baja.
En la zona 2, se mantienen las condiciones de implantación del uso terciario hospedaje de las normas zonales y ordenanzas particulares, pero se impone la condición de acceso independiente a los locales de uso terciario hospedaje situados en edificios de uso residencial, incluso en planta baja y la implantación del uso terciario hospedaje en locales de planta baja exigirá las mismas condiciones estéticas que en la transformación a vivienda.
El Plan Reside, también introduce medidas para recuperar el uso residencial en la zona centro, para ello modifica el artículo 8.1.32.2 NNUU en el sentido de incentivar las intervenciones que tienen como objeto la recuperación del uso residencial de edificios en los que la superficie edificada existente, destinada a usos terciarios supere el sesenta y seis por ciento (66%) de su superficie edificada. Por otro lado, se introduce el apartado 5 al artículo 4.3.20 NNUU, en el que se recoge la posibilidad de que a través de un plan especial y asumiendo las obligaciones y cesiones legalmente exigibles, las parcelas calificadas de equipamiento privado que contengan edificios catalogados, puedan destinarse al uso residencial.
Por último, conviene destacar, sobre todo por el fenómeno coliving la posibilidad introducida en el apartado e) del artículo 4.3.8.5 del NNUU que permite dividir los edificios catalogados en grado integral o estructural en unidades menores a las establecidas en los apartados b) y c) del artículo 4.3.8.5 PGOU, pero vinculado a la tramitación de un plan especial de protección.
A modo de resumen, podemos resaltar que en la zona 1 la restricción es más intensa, con medidas más rigurosas para la implantación del uso terciario de hospedaje y un enfoque prioritario en la preservación del uso residencial, incentivando, por otro lado, la rehabilitación de edificios catalogados, permitiendo durante un tiempo (15 años) dicho uso. En cambio, en la zona 2, las condiciones son algo más flexibles, aunque también se imponen requisitos para garantizar un desarrollo armónico con el entorno residencial y urbano. Esto refleja el objetivo del Plan Reside de proteger el uso residencial en el centro de Madrid, limitando el crecimiento de las viviendas de uso turístico y promoviendo la rehabilitación y recuperación de espacios para uso residencial.
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