El cambio de uso de un inmueble se ha convertido en una práctica cada vez más común en el sector inmobiliario, como consecuencia del auge del sector turístico y del interés de numerosos particulares y profesionales del ámbito en adaptar sus locales comerciales y viviendas para su explotación como apartamentos turísticos.
Consiste en la modificación del destino de un inmueble (de comercial a residencial, de residencial a hospedaje, etc.), siendo un proceso que conlleva no solo una serie de trámites administrativos y técnicos, sino que puede tener implicaciones fiscales que deben ser consideradas, concretamente, en relación con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
De acuerdo con el artículo 31.2 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado, para que una operación se encuentre sujeta a AJD es preciso que, entre otros requisitos, ésta tenga por objeto cantidad o cosa valuable, requisito éste cuya concurrencia no ha sido pacífica en las operaciones de cambio de uso.
A favor de la no sujeción a AJD se ha posicionado el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, destacando su Sentencia núm. 249/2014, de 21 de febrero. Esta interpretación se basa en la idea de que el fin objetivo del cambio de uso no es de contenido económico, sino el de habilitar la utilización de un espacio conforme al planeamiento urbanístico.
En contra de su no sujeción a AJD se ha manifestado la Dirección General de Tributos, en consultas V1948-14 y V1213‐19, estableciendo a este efecto que el cambio de uso tiene un claro contenido valuable, ya que implica un inmediato cambio del valor catastral, debiendo tomarse como base imponible del Impuesto el valor total del inmueble.
En una posición intermedia, nos encontramos con el criterio manifestado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en Sentencias núm. 685/2019 y 761/2019, de 19 de septiembre y 10 de octubre, el cual considera sujeta la operación a AJD pero entiende que la base imponible debe limitarse a la diferencia de valor dada por el cambio de uso, y no al valor total del inmueble.
En este marco de incertidumbre, cobra especial relevancia la reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA) de 27 de febrero de 2.025, de cuya dirección letrada se ha ocupado el Departamento Fiscal de nuestra Oficina de Málaga. En dicha resolución, el TEARA se ha posicionado a favor del contribuyente y la no sujeción a AJD del cambio de uso, concluyendo que, aun versando sobre un bien patrimonial, el acto en cuestión carece de contenido económico directo.
Este criterio, si bien todavía no vinculante para la Administración, resulta alentador para todos aquellos propietarios de inmuebles radicados en Andalucía, y ello por cuanto que: (1) de recibir una liquidación tributaria por parte de la Administración, sería susceptible de anulación mediante su impugnación ante el TEARA; (2) permitiría a aquellos contribuyentes que ya hubieran presentado su autoliquidación solicitar su rectificación con el fin de obtener su devolución.
En definitiva, nos encontramos ante una cuestión que, con toda probabilidad, será objeto de futuros pronunciamientos, esperando se alcance un criterio unificado que proporcione a los contribuyentes una mayor seguridad jurídica en su actuación.
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