La crisis sanitaria provocada por el COVID-19 junto con las condiciones económicas globales con tendencia inflacionista, han incrementado en los últimos años la preocupación de los arrendadores de viviendas por la posibilidad del incumplimiento de las obligaciones contractuales por los inquilinos, especialmente en lo referido al pago de la renta y otras obligaciones económicas derivadas de los contratos de arrendamiento.
El artículo 36.5 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece que las partes contratantes podrán acordar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza metálico. En el caso de arrendamiento de vivienda, esta garantía estará limitada a dos mensualidades de la renta, tanto para arrendadores personas físicas como personas jurídicas.
En virtud de lo anterior, se ha convertido en práctica habitual por los arrendadores garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales mediante la exigencia al arrendatario de la suscripción de un seguro de impago, así como la repercusión al inquilino del pago de la prima del seguro.
En materia de arrendamientos urbanos, el problema radica en la repercusión de la prima del seguro al arrendatario cuando el total abonado por este concepto llegara a superar el límite de los dos meses de renta establecidos en el artículo 36.5 de la LAU, derivando en un sobreprecio que supondría un incumplimiento de lo establecido en el citado artículo.
Sin perjuicio de lo anterior, la validez de este tipo de cláusulas ha sido también cuestionada en materia de consumidores y usuarios cuando el arrendador persona jurídica es enmarcado dentro del concepto de “empresario” al que se refiere la normativa de este ámbito, al considerase que estas cláusulas benefician el riesgo de forma exclusiva al arrendador quebrantando y provocando un desequilibrio entre los derechos y deberes de las partes en el contrato.
En este sentido, la muy reciente sentencia nº 188/2024 de 25 de septiembre de 2024 del Juzgado de Primera Instancia de Parla nº 7 ha declarado nula por abusiva una cláusula de un contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establecía la suscripción de un seguro de impago cuyo coste sería sufragado por el arrendatario, condenando además al arrendador a la devolución de las cantidades pagadas por la arrendataria por tal concepto:
“La cuestión controvertida aquí es que el arrendador ha predispuesto esta cláusula y la arrendataria, aquí demandante, no ha podido ofrecer una garantía adicional distinta a la impuesta o concertar un seguro distinto, más beneficioso para esta. Considero que esta cláusula vulnera los derechos reconocidos legislativamente porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro contratado por el arrendador y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador, quebrantando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes de una relación contractual.”
La sentencia expuesta es la primera en la Comunidad de Madrid que declara la nulidad de este tipo de cláusulas, si bien anteriormente, el 09 de enero de 2023 también se pronunciaba por primera vez el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 31 de Barcelona en su sentencia nº 3/2023 en el mismo sentido que la anterior resolución.
Según las decisiones judiciales expuestas, aún en fase muy inicial y sujetas a pronunciamientos de instancias superiores, debemos remarcar la tendencia que parecen seguir los órganos judiciales al declarar nula la cláusula de seguro de impago como garantía adicional cuando esta sea impuesta al consumidor y no se le permita concertar un seguro distinto más beneficioso para este último, además de advertir, conforme a la literalidad del artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la limitación al importe del pago por el arrendatario de la prima de este tipo de seguros que en ningún caso podrá ser superior a la cantidad equivalente a dos meses de la renta.
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