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Los arrendamientos de temporada en el estado de alarma

Situaciones de desequilibrio prestacional en los arrendamientos de temporada como consecuencia del actual estado de alarma

Las medidas de distanciamiento social que se han impuesto en el contexto de la presente crisis sanitaria, con especial atención a las normas de confinamiento, la interrupción de la docencia, de la actividad hotelera y de restauración, sumadas a la incertidumbre con respecto a la evolución de dichas medidas y de su desescalada, están provocando, entre otras muchas (tantas como la casuística permita), las siguientes consecuencias:

(a)que, como consecuencia de la interrupción de la docencia presencial, miles de alumnos (mayoritariamente universitarios) hayan optado por abandonar las residencias de estudiantes para pasar el confinamiento en familia o en sus domicilios de origen;

(b) que muchos empresarios de la industria hotelera o de la restauración, se planteen la resolución de los contratos de arrendamiento suscritos, con el fin de dotar a sus empleados con una solución habitacional, para la temporada de verano, en el emplazamiento turístico correspondiente; o

(c) que muchas familias se planteen lo mismo, en relación con la vivienda que tenían arrendada para toda la temporada de verano en su destino turístico predilecto.

Todas estas consecuencias tienen al menos un par de aspectos en común (i) la totalidad de las mismas, versa sobre la vigencia (en un contexto de pandemia) de una misma tipología de contratos de arrendamiento, el arrendamiento de temporada, siendo “La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada (…) para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes” (STS 1074/1999 de 15 diciembre); y (ii) en todas ellas, el cumplimiento íntegro del contrato deriva en un desequilibrio de prestaciones especialmente gravoso para el arrendatario.

En consecuencia, también con la jurisprudencia arriba citada, esta tipología de arrendamiento debe encuadrarse dentro de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, quedando los arrendamientos de temporada sujetos al siguiente régimen: en primer término, a la voluntad de las partes (sin perjuicio del régimen imperativo de fianza de los artículos 36 y 37 del Título IV de la Ley 29 / 1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en adelante la “LAU”), supletoriamente a las disposiciones de la LAU recogidas en su Título III y finalmente las disposiciones del Código Civil (el “CC”).

Esto, como se podrá comprobar más adelante, tendrá cierta relevancia - en situaciones de fuerte desequilibrio de prestaciones, como en los tres supuestos arriba expuestos - cuando pasemos a reflexionar, sobre la validez o la posibilidad de plantear determinadas medidas de reequilibro de prestaciones para este tipo de contratos en un contexto de estado de alarma y de crisis sanitaria como el actual.

En este sentido, podemos empezar por una de las implicaciones más evidentes, consistente en que, precisamente por su tipología, los arrendamientos de temporada, quedan fuera del alcance (sin importar la situación o condición de arrendatario o arrendador) del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, concretamente, medidas de apoyo dirigidas a determinadas familias y colectivos vulnerables que sean arrendatarios de su vivienda habitual.

Precisamente, la falta de regulación de medidas mitigadoras o de apoyo en las situaciones de desequilibrio de prestaciones para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, nos obliga a buscar, en detrimento de la seguridad jurídica, según nuestra opinión, las soluciones excepcionales al “pacta sunt servanda” que nos ofrece nuestro ordenamiento para este tipo de situaciones, tales como, entre otras, la cláusula rebus y demás instituciones de similar naturaleza como la base del negocio o la excesiva onerosidad.

Sobre los requisitos de aplicación de dichas instituciones[1], recogidos en la doctrina y la jurisprudencia, se ha escrito y reflexionado ya mucho durante las últimas semanas, por lo que, en aras de no extendernos demasiado, simplemente nos limitaremos a reflexionar sobre aquellos que pueden entrañar más dificultades a la hora de acreditar su cumplimiento.

La prevalencia de la autonomía de la voluntad para este tipo de arrendamientos, en frente del carácter imperativo y protector de las normas destinadas a regular los arrendamientos de vivienda, nos conduce, con más motivo, a un análisis previo y con detenimiento del redactado de dichos contratos para poder determinar la aplicabilidad de las referidas instituciones mitigadoras y el cumplimiento íntegro de sus requisitos. Debiéndose prestar especial atención a requisitos como la ausencia de tratamiento del riesgo o que no exista otra solución posible, ya que en el supuesto de que las partes hubieran anticipado el riesgo de pandemia y acordado sobre su tratamiento, la voluntad de estas deberá prevalecer en cualquier caso, también deberá prevalecer la voluntad de las partes, desde nuestro punto de vista, en aquellos supuestos en que no se haya anticipado dicho riesgo, pero en el que el contrato si que prevea un tratamiento a dicha situación de desequilibro, como podría ser la facultad de desistimiento sobre la que las partes habrán podido pactar libremente, a diferencia de lo que ocurre en los arrendamientos de vivienda.     

Ahora bien, lo más común es que, por el plazo de duración de los arrendamientos de temporada (inferior al año), no se prevea de forma expresa la facultad de desistimiento, y que por lo tanto, atendiéndonos al artículo 1256 CC, que no permite dejar el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes, el arrendamiento en cuestión sea considerado de obligado cumplimiento, habilitándose al arrendador, en el supuesto de que desista el arrendatario, a escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y perjuicios, todo ello de acuerdo con el artículo 1124 del CC.   

La falta de derecho de desistimiento, sumado al cumplimiento de los demás requisitos, constituye desde nuestro punto de vista un elemento esencial para este tipo de contratos a la hora determinar la aplicabilidad de las mencionadas instituciones correctoras o mitigadoras, a los efectos de amortiguar el cumplimiento íntegro de las obligaciones de pago de la renta cuando, debido al estado de alarma y sus sucesivas prórrogas, no se garantiza bajo ningún concepto que a corto/medio plazo, de acuerdo con las consecuencias arriba expuestas a título de ejemplo (a) el universitario pueda volver a la residencia de estudiantes para retomar el curso; (b) los empleados de los empresarios hoteleros o de la restauración, si se permite la apertura al público de sus centros de trabajo (hoteles y/o restaurantes), puedan mudarse en la temporada de verano a la localidad turística correspondiente para trabajar durante esos meses; o (c) las familias puedan desplazarse para pasar las vacaciones de verano en la segunda residencia que han arrendado para la temporada estival.

A falta de una regulación específica, que nos dote de mayor seguridad jurídica durante el estado de alarma, los arrendatarios, en base a instituciones como la cláusula rebus, ya están solicitando medidas como la suspensión de rentas durante el estado de alarma, aplazamientos con o sin quita, reducciones de renta, o de forma menos común la resolución del contrato. En este último caso, entendemos que – para supuestos (a) en que no se retome la docencia universitaria; (b) no se permita la apertura al público de hoteles y restaurantes; o (c) sigan prohibiéndose los desplazamientos por ocio – antes de esgrimir cualquiera de las susodichas instituciones, y siempre que estuvieran bien causalizados los contratos, sería más efectivo argumentar que el arrendamiento de temporada ha perdido su propósito común, el sentido que ambas partes le habían atribuido, el elemento que justifica la creación de obligaciones por la voluntad de las partes, en definitiva, la falta de causa como elemento fundamental del contrato, artículo 1261 del CC, hecho que afecta directamente a la validez del contrato de acuerdo con el artículo 1300 del CC y a la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo “la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución” (STS 514/2010 de 21 julio). Pudiéndose, consecuentemente, resolver el arrendamiento de forma anticipada por causa de fuerza mayor sin que las partes tengan nada más que reclamarse de acuerdo con el artículo 1105 del CC “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

 Sin perjuicio de lo anterior, la naturaleza excepcional de las medidas arriba expuestas, así como, el estado de incertidumbre que caracteriza la situación actual y el hecho de que no dispongamos de antecedentes que se asemejen a los tiempos que estamos viviendo, nos inclina a adoptar un posicionamiento prudente ya que vemos improbable que los recursos de los que dispone nuestro ordenamiento, hasta la fecha, puedan desembocar en soluciones binarias en favor de una u otra parte. Sino que, más bien, pueden y deberían servir como una posición de partida para que las partes, guiándose por los principios de buena fe, proporcionalidad y oportunidad, puedan convenir en un repartimiento proporcional y justo de las cargas de esta crisis.         

 

[1] Los requisitos previstos para la aplicabilidad de esta institución según la doctrina y la jurisprudencia son los siguientes: (i) que exista un periodo de tiempo entre el momento de celebración del contrato y el de cumplimiento de la prestación, como ocurre con (a) los contratos de tracto sucesivo y (b) los contratos de tracto único con ejecución diferida); (ii) que se trate de circunstancias sobrevenidas, acaecidas después de la constitución de la obligación y con anterioridad a su cumplimiento (entre la celebración del contrato y el cumplimiento de la prestación); (iii) que el cambio de circunstancias sea imprevisible para las partes; (iv) que el cambio de circunstancias no sea imputable a ninguna de las partes; (v) que el deudor no se encuentre en mora; (vi) que el contrato no contenga reglas de distribución o asignación del riesgo sobrevenido entre las partes; (vii) que no exista otra solución posible; y (viii) que su aplicación sea proporcional.

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