Actualmente, la compraventa de activos concursales se ha convertido en una actividad empresarial autónoma: existen multitud de empresas dedicadas a publicitar y gestionar la venta de todo tipo de bienes, algo lógico si tenemos en cuenta que más del 90%[1] de los concursos que han iniciado su fase sucesiva en 2023 (es decir, que han declarado apertura de fase de convenio o de liquidación) han declarado directamente la liquidación, existiendo, a su vez, múltiples interesados que aprovechan las ventajas que ofrece el régimen de adquisición de activos o de negocios en funcionamiento incluso con anterioridad a la fase de liquidación.
La adquisición de activos concursales presenta diversas ventajas para los potenciales interesados, siendo la posibilidad de adquirir bienes y derechos libres de cargas y gravámenes probablemente la más atractiva, junto con un precio normalmente inferior al de mercado. Esta norma general tiene algunas excepciones: las deudas de Seguridad Social de trabajadores afectos a una Unidad Productiva, o las cargas que se hubieran constituido a favor de deudas de terceros distintos a la sociedad concursada y que sería hipotecante no deudora.
Es este último supuesto, el que trataremos aquí. Téngase en cuenta que este escenario es enormemente habitual en la adquisición de activos de sociedades concursadas que forman o han formado parte de grupos empresariales, y que se han visto obligados a otorgar garantías cruzadas entre las distintas sociedades componentes para la obtención de financiación o la refinanciación de su deuda existente.
El artículo 225 del Texto Refundido de la Ley Concursal establece un procedimiento de cancelación de cargas únicamente válido siempre que se trate de cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales. ¿Qué ocurre en caso de cargas constituidas en garantía de deudas anteriores al concurso (créditos concursales) que no son titularidad de la sociedad, pero de las cuales responden bienes que están integrados en el concurso?
El Auto de 26 julio 2021 del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de A Coruña[2], realiza un magnífico y detallado repaso de las resoluciones judiciales que afrontan esta problemática. La solución que mayoritariamente ha adoptado la jurisprudencia menor es rechazar la posibilidad de cancelar las cargas derivadas de relaciones jurídicas en las cuales el concursado es hipotecante no deudor, dado que el titular de la obligación garantizada no es acreedor del concurso, y por tanto no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 225 al no tratarse de una carga constituida a favor de crédito concursal. En tal supuesto, la adquisición se realizará con subsistencia de cargas. Es decir, el adquirente se convertirá en el nuevo hipotecante no deudor.
Es por ello conveniente que, en las ofertas de venta de activos y en el inventario de la administración concursal veamos reflejado el importe de las cargas y gravámenes existentes de este tipo como menor valor del bien o derecho (artículo 192 TRLC). Como ejemplo, el Murillo de Abengoa. En cualquier caso, se recomienda una revisión exhaustiva de la situación de cargas y gravámenes para evitar sorpresas indeseadas.
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