Se trata de dos sentencias de fecha 3 de octubre de 2024, con fallos estimatorios, con números 1232/2024 y 1233/2024, cuyo Ponente es el Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres y cuyo interés casacional era indudable por las interpretaciones antagónicas que, al menos hasta ahora, venían haciendo las Audiencias Provinciales.
La cuestión suscitada es la interpretación del artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en adelante, la “LPH”, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo siguiente, en adelante, el “RDL 7/2019”, y que permite limitar la actividad de pisos turísticos con la doble mayoría de 3/5 prevista en el propio precepto:
“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.” (Énfasis añadido).
En las sentencias se califica como una actividad económica la de “alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.”
Este conflicto de derecho a la propiedad privada (artículo 33 de la CE) y la libertad de empresa (artículo 38 de la CE) ya fue resuelto en las sentencias del Tribunal Constitucional nº 301/1993, de fecha 21 de octubre, y nº 28/1999, de fecha 8 de marzo, en las que se proclamó que las prohibiciones de actividad en los elementos privativos no eran contrarios a nuestra Carta Magna y, por lo tanto, conforme el artículo 3.1 del Código Civil, impedir el uso para el alquiler turístico es una prohibición legítima o que las facultades de los propietarios en el destino de su piso puede tener límites legales o convencionales.
Sentado lo anterior, el objeto de las sentencias es si la expresión contenida en el citado artículo 17.12 de la LPH: “acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”, permite prohibir el destino de la actividad de pisos turísticos o un acuerdo en ese sentido sería contra legem.
Para ello, se tiene en cuenta la Exposición de Motivos del RDL 7/2019 en la que se justificó la urgencia de la aprobación con ocasión del heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda, que dificulta su acceso por el incremento de las rentas que estamos padeciendo, ya que “el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España”.
La solución anterior, quizás intervencionista, deja abiertos debates como el alcance del abuso de derecho en las comunidades de propietarios por las prohibiciones arbitrarias, incluso que, por un conflicto empresarial, el propio beneficiario de la licencia turística vote en contra en detrimento de otros que deseen obtenerla con posterioridad.
En conclusión, el artículo 17.12 de la LPH y, por tanto, la prohibición de los pisos turísticos por una doble mayoría de tres quintos, es decir, de propietarios y de cuotas, es una excepción a la regla de la unanimidad y la restricción estatutaria al derecho de goce del piso, siempre que obedezca a una función social de la propiedad privada, no es contraria al artículo 33 de la Constitución Española.
En todo caso, procede destacar que los acuerdos de las comunidades de propietarios prohibiendo el uso no tendrán efectos retroactivos, tal y como dispone el meritado precepto, por lo que, cabe plantearse si la norma queriendo resolver problemas circunstanciales crea otros muchos.
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