1.-Introducción
El “Plan de acción para ordenar las Viviendas de Uso Turístico en la ciudad de Madrid” representa un esfuerzo coordinado por parte del Ayuntamiento de Madrid para abordar los desafíos derivados del crecimiento exponencial del mercado de las Viviendas de Uso Turístico (VUT). Este Plan se fundamenta en la necesidad de regular este sector emergente, con el objetivo de preservar el equilibrio residencial en la ciudad, evitar la saturación turística, y promover una convivencia armónica entre los residentes y las actividades turísticas.
Así, y en armonía con esta idea e intención regulatoria, la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid, por Acuerdo de fecha 25 de abril de 2024, expediente 135-2024-00206 (BOCM nº 99, de 26 de abril de 2024), acordó la suspensión de determinados actos de uso del suelo, construcción y edificación, así como de ejecución de actividades en áreas específicas de la ciudad.
El artículo 70.4 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid otorga a los órganos competentes esta potestad de suspender temporalmente la ejecución de actos de uso del suelo, construcción y edificación, y la ejecución de actividades, cuando sea necesario para la protección del interés general o para facilitar la adopción de nuevas medidas normativas. Esta disposición es una herramienta crucial para la gestión urbanística, permitiendo una intervención rápida y efectiva ante situaciones que puedan comprometer el ordenamiento territorial o los planes de desarrollo urbano.
A continuación, se reproduce y analiza este Acuerdo publicado en fecha 26 de abril de 2024, con el objetivo de comprender sus implicaciones legales y urbanísticas (el énfasis es nuestro):
“Suspender la realización de actos de uso del suelo, de construcción y edificación y de ejecución de actividades, excepto licencias de primera ocupación y funcionamiento que sean consecuencia de obras y de actividades con título habilitante otorgado con anterioridad a la entrada en vigor de este acuerdo de suspensión, en el ámbito territorial definido en el apartado 2 del artículo 7.6.3 bis de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 y con el siguiente alcance:
- En edificaciones cuyo uso existente sea residencial:
- La implantación del uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje en parte de la edificación, en cualquier situación dentro del edificio.
- En los niveles C y D de usos de la Norma Zonal 1, la transformación de local a uso residencial.
- En edificaciones cuyo uso existente sea distinto del residencial:
- La implantación del uso de servicios terciarios en su clase de hospedaje, en la modalidad de viviendas de uso turístico, en planta baja.”
Este Acuerdo entró en vigor el mismo día de su publicación y tiene una vigencia de un año (26 de abril de 2025), prorrogable por otro año más siempre y cuando dentro de aquél se hubiere completado el período de información pública del planeamiento que se tramite.
Como se puede advertir, este afecta solo a los inmuebles situados en las zonas definidas en el apartado 2 del artículo 7.6.3 bis de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 -PGOU-(anillos del antiguo plan de hospedaje – Anillos 1,2 y3), al considerarse estas como “zonas críticas” donde la presión turística y la transformación de usos han generado la necesidad de una regulación específica.
Asimismo, debe ponerse de manifiesto que esta suspensión abarca todos los actos de uso del suelo, construcción y edificación, así como la ejecución de actividades, con la excepción de las licencias de primera ocupación y funcionamiento derivadas de obras y actividades que ya cuenten con título habilitante antes de la entrada en vigor del acuerdo. Esta excepción es relevante para proteger derechos adquiridos de aquellos que ya han obtenido los permisos necesarios bajo la normativa vigente antes del acuerdo de suspensión.
2.-Justificación y Objetivos
La razón de esta medida radica en varios elementos esenciales, los cuales constituyen los pilares fundamentales sobre los que se sustenta la implementación de esta suspensión:
- Protección del Uso Residencial: La proliferación de VUT ha generado una notable presión sobre el mercado de viviendas en el distrito Centro, resultando en la disminución de viviendas disponibles para residentes permanentes y un aumento en los precios de alquiler. La modificación del PGOU busca frenar esta tendencia y garantizar un equilibrio que permita a los residentes seguir habitando en estas áreas históricas y céntricas.
Así, este acuerdo protege las áreas residenciales de la transformación hacia usos turísticos, lo que puede ayudar a mantener la cohesión social y la calidad de vida de los habitantes intentando evitar problemas de convivencia, aumento de los precios de alquiler y desplazamiento de residentes.
- Control del Desarrollo Turístico: Esta medida también busca un equilibrio en el desarrollo turístico, evitando la saturación de viviendas de uso turístico en áreas específicas. Un exceso de este tipo de alojamientos puede desnaturalizar barrios enteros, afectando tanto a la estructura social como a la infraestructura urbana.
- Evaluación y Planificación Urbana: La suspensión permite una pausa para la evaluación y planificación adecuada del uso del suelo. Durante este periodo, las autoridades pueden revisar y, si es necesario, modificar las normas urbanísticas para adaptarlas a las necesidades actuales y futuras de la ciudad.
3.- Determinaciones Específicas derivadas del Acuerdo
a. Uso Residencial
En edificaciones con uso residencial, se suspenden las licencias para la implantación de uso de hospedaje cuando dicho uso únicamente ocupe parte de la edificación.
Esta medida busca proteger el uso residencial frente a la proliferación de establecimientos de hospedaje que pueden alterar el carácter y la habitabilidad de las zonas residenciales.
b. Uso No Residencial
Para edificaciones cuyo uso existente no sea residencial, la suspensión afecta a la implantación de servicios terciarios de hospedaje en la modalidad de viviendas de uso turístico en planta baja.
Esta medida busca evitar la alteración del carácter comercial o de servicios de estas áreas, preservando su función original y evitando conflictos de uso.
c. Transformaciones de Locales a Viviendas en la Norma Zonal 1
Se suspende la transformación de locales comerciales a viviendas en edificios residenciales de la Norma Zonal 1, en niveles de uso C o D. Esta suspensión tiene como objetivo preservar la oferta comercial y de servicios en estas zonas, evitando su conversión masiva a viviendas que puedan ser usadas como VUT.
4.-Conclusión
El acuerdo de la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid, publicado en el BOCM el 26 de abril de 2024, representa una medida importante para regular el uso del suelo y la edificación en áreas críticas de la ciudad. La suspensión temporal de actos urbanísticos tiene como objetivo proteger los usos residenciales, controlar el desarrollo de viviendas de uso turístico y permitir una planificación urbana más coherente y sostenible.
Sin duda, esta decisión refleja una respuesta proactiva del Ayuntamiento ante los desafíos del desarrollo urbano y turístico, buscando un equilibrio entre la promoción económica y la preservación del tejido social y residencial de Madrid. La prórroga de la medida, si resulta necesaria, permitirá ajustar las políticas urbanísticas conforme a la evolución de las necesidades y prioridades de la ciudad, pero ello deberá hacerse en el plazo máximo de 2 años, en el que deberá aprobarse la modificación de planeamiento correspondiente que regule definitivamente el modelo de implantación de las VUT
Y es que, este acuerdo no solo marca un punto de inflexión en la política urbana de la ciudad, sino que también abre un debate crucial sobre la sostenibilidad, el equilibrio entre el turismo y la vida local, y la estabilidad económica. Es una medida que trasciende lo meramente regulatorio para adentrarse en el corazón de cómo queremos que nuestra ciudad se desarrolle y sea percibida en el futuro. Su importancia va más allá de lo inmediato; es un llamado a repensar nuestro modelo de crecimiento y convivencia en una urbe que sigue siendo, y debe seguir siendo, un referente mundial.
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