En cuanto a la eficacia ante el deudor hipotecario, ¿es necesario notificar la cesión del préstamo para que sea válido?
Para resolver esta cuestión traemos a colación esta interesante STS n.º 581/2023[1], de 20 de abril, Sala de lo Civil, donde recuerda, que no es necesario para la validez de la cesión de préstamos hipotecario la notificación al deudor. Sino únicamente se trata de una exigencia precisa para que la cesión sea oponible al deudor, en el sentido de que el conocimiento de la cesión excluye la legitimidad del pago hecho al cedente y, por tanto, su efecto liberatorio tras el pago.
Asimismo, cabe recordar el contenido de los artículos 149 y 151 de la LH, los cuales establecen, (i) que la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un préstamo o crédito deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. (ii) Será responsable el cedente de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por esta falta de notificación al deudor hipotecario.
Íntimamente conectado con lo anterior el Alto Tribunal recoge la diferencia entre la cesión de contrato y la cesión de préstamo, además del principio de relatividad de los contratos, por el cual, se produce la inmunidad del deudor frente a cualquier efecto perjudicial derivado de la cesión del préstamo de su acreedor a un tercero.
Y, respecto al tratamiento fiscal, esto es, el coste adicional al precio de transmisión que el comprador/cesionario debe tener en cuenta a la hora de materializar este negocio jurídico.
En pocas palabras y, resumiendo mucho su tratamiento fiscal, cuando se trasmite un préstamo hipotecario por una entidad bancaria, esta operación ésta sujeta y exenta a IVA. Por lo tanto, la sujeción a este impuesto conlleva la no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, del ITP y AJD. Ahora bien, la no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas de la operación permite la sujeción a la modalidad de actos jurídicos documentos en su cuota gradual, documentos notariales, al cumplir los requisitos del art. 31 RD 1/1993 TRITPYAJD.
Por otro lado, las cuantías que conforman la base imponible de AJD se regulan en el art.10.5.c del RD 1/1993 TRITPYAJD, que establece para las hipotecas, prendas y anticresis, se valorarán en el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y tres años de intereses.
Lo que no regula la norma y, por tanto, se ha dejado a interpretación: ¿qué ocurre si se transmite el préstamo hipotecario cuando el capital garantizado ya ha sido abonado parcialmente por el prestatario y, por tanto, las sumas originales no serían las mismas que en el momento de la constitución del préstamo hipotecario?, ¿Se debe tomar como base imponible lo regulado estrictamente en el art.10.5.c del RD 1/1993 TRITPYAJD, o bien, podemos actualizar estas cuantías a la realidad del préstamo hipotecario en el momento de la transmisión?
Esta cuestión ha sido resuelta mediante STS n.º 1432/2020 de 29 de octubre[2], Sala de lo Contencioso, en la que se establece que atendiendo al principio de capacidad económica (art. 31.1 de la CE), siendo una operación formalizada en documento notarial y a la realidad material de la operación, ya que el cesionario del préstamo tan sólo recibe el importe que no haya quedado extinguido. La base imponible debe guardar coherencia con el contenido material del negocio jurídico y, por ello, se permite que sea el importe actualizado en el momento de transmisión y no el original en el momento de constitución. En consecuencia, este importe será el capital pendiente de amortizar en el momento de la cesión, incluyendo gastos, indemnizaciones u otros conceptos que conformen la garantía hipotecaria, y que, en ningún caso se debe de confundir con el precio de cesión del préstamo hipotecario tal como recoge la resolución TEAC, de 29 de noviembre de 2021[3].
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