La cesión del remate es una facultad conferida por el legislador al acreedor ejecutante en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para ceder su posición a un tercero (cesionario) en la subasta por un precio, una vez se ha aprobado el remate a su favor, y antes de que se dicte el Decreto de Adjudicación. Aunque está incluida en la Sección 5ª sobre la subasta de bienes muebles, sus efectos son extensibles a los procesos de ejecución hipotecaria y a las subastas de bienes inmuebles, por la remisión establecida en los artículos 681.1 y 655.2 de la LEC.
El acreedor ejecutante con el anuncio ante el Juzgado de su intención de reservase la facultad de ceder el remate a un tercero, se garantiza la posibilidad de encontrar a un inversor que se quede, en última instancia, con el bien objeto de subasta. Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.
En los procesos de ejecución hipotecaria de bienes inmuebles, sobre todo, en los que el acreedor ejecutante es una entidad financiera, es muy común que ésta no tengan ningún interés en adjudicarse el inmueble, pues no es su negocio, y este hecho lo único que le puede ocasionar son más gastos y quebraderos de cabeza, porque un activo adjudicado, si es una finca urbana, puede esconder muchas “trampas”, como el pago del ITP (entre el 6% y el 10% del valor de adjudicación, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble) o del AJD, en su caso, si la adjudicación tributa por IVA, gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, deudas asociadas al inmueble como el IBI y las cuotas de la comunidad de propietarios, inquilinos y okupas que entorpecen la obtención de la posesión,… y la dificultad posterior de “colocar” el activo una vez saneado, que en la mayoría de los casos salen en carteras de inmuebles por la mitad de su valor. Estos factores son los que hacen que la cesión de remate se convierta en un objeto de deseo para estas entidades, brindando así la oportunidad a inversores ávidos de encontrar alguna ganga.
Pero no es oro todo lo que reluce, porque activos interesantes “haberlos hay los” pero están sumamente escrutados, y antes incluso de celebrarse la subasta encuentran salida a través de la venta del crédito. Con el resto de inmuebles, que no tienen ese “mercado”, hay que hacer un análisis muy profundo antes de embarcarse en el proceso de la cesión del remate.
El acreedor ejecutante, una vez aprobado el remate a su favor, bien porque su puja sea la mejor en la subasta, o bien porque concluya ésta sin pujas, y solicite la adjudicación del bien a su favor, si se ha reservado la facultad de ceder el remate, puede cederlo a un tercero y no necesariamente por el precio del remate o por el precio de la adjudicación, si no por el que libremente pacten las partes. El precio de la cesión de remate es independiente y libre, y es el que tiene que aprovechar el cesionario/inversor para hacer sus cuentas, valorando las cargas asociadas al activo, y así trasladar la mejor oferta.
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