El pasado 23 de abril de 2025 entró en vigor el Decreto-ley 3/2025, de 21 de abril, para la agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Canarias. Sin duda, este Decreto refleja el compromiso del Gobierno de Canarias en la lucha contra la escasez de vivienda en las islas.
Por un lado, se introducen nuevas herramientas para fomentar la construcción de viviendas asequibles, la reutilización de terrenos destinados a usos terciarios para convertirlos en residenciales, y la ejecución anticipada de viviendas protegidas en áreas que aún no están completamente urbanizadas. Además, por primera vez, se establece un procedimiento para declarar zonas de mercado residencial tensionado, lo que permitirá implementar las medidas previstas en la Ley estatal sobre el derecho a la vivienda.
Por otro lado, se implementan mecanismos de colaboración público-privada para la elaboración de los informes técnicos necesarios en el proceso de concesión de licencias urbanísticas.
Entre las medidas más destacadas se encuentran:
Desarrollo de la regulación de las viviendas asequibles incentivadas
El desarrollo de la regulación detallada de las viviendas asequibles incentivadas, figura prevista en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda cuya previsión normativa convertirá a Canarias en la primera Comunidad Autónoma en aplicarla.
Este innovador concepto se presenta como una solución eficaz para aumentar la oferta de viviendas asequibles, ofreciendo beneficios urbanísticos y fiscales a los promotores. Pero ¿qué es exactamente la vivienda asequible incentivada? Se trata de viviendas de propiedad privada destinadas a ser residencias habituales en régimen de alquiler, que cumplen con las limitaciones de uso, superficie, temporalidad y renta máxima.
Estas viviendas deberán contar con una superficie mínima de 60 m² y no superar los 120 m², pudiendo ser de nueva promoción o bien instalarse en viviendas y edificaciones ya existentes. Además, su régimen de calificación se mantendrá durante diez años, tras los cuales pasarán a ser viviendas libres. Cabe destacar que estas no estarán sujetas al mismo régimen jurídico que las viviendas protegidas.
Durante dicho periodo temporal la renta máxima del alquiler de estas viviendas será la que se establezca para las viviendas protegidas de promoción privada de superficie equivalente incrementada en un 20% de ese importe y no podrán ser destinadas a vivienda vacacional o equivalente.
Además de los beneficios fiscales, esta tipología lleva ligada una serie de beneficios urbanísticos realmente interesantes como son:
- En suelo urbano con destino residencial, dicha calificación desplazará los parámetros urbanísticos (número máximo de viviendas y/o a su superficie), pudiéndose construir o adaptar tantas viviendas como sea admisible, sin que pueda incrementarse la edificabilidad.
- En suelo urbano no consolidado, la calificación permitirá llevar a cabo las obras de urbanización necesarias para adquirir la condición de solar.
- Quedará desplazada la previsión en la ordenación urbanística de oficinas y/o locales en las edificaciones existentes o a construir, pudiendo destinarse la edificabilidad correspondiente a este tipo de viviendas.
- Siempre que concurran determinadas circunstancias socioeconómicas e inexistencia material de suelos disponibles, estas podrán ser dispensadas de los deberes de entrega de suelo que correspondan, en cuyo caso, el régimen de calificación se extenderá hasta veinte años.
- Será posible la implantación de estas viviendas en asentamientos rurales.
Declaración de zonas de mercado residencial tensionadas
Asimismo, se regula el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual tendrá una vigencia de tres años que podrá ser prorrogada, siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración.
Cambio de uso en parcelas no edificadas de uso terciario, industrial o comercial
En parcelas no edificadas de uso terciario, industrial o comercial, situadas en suelos urbanos o urbanizables con urbanización terminada, se podrá solicitar el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente si se justifica la inviabilidad económica del uso actual. No obstante, la norma establece como límite que del del total de viviendas que puedan construirse, el 40% serán viviendas protegidas de promoción privada y el 60% viviendas asequibles incentivadas.
Posibilidad de ejecución anticipada de suelos privados destinados a viviendas protegidas
Se facilita la ejecución de los suelos privados, urbanizables y urbanos no consolidados, destinados a la construcción de viviendas protegidas en cumplimiento de la reserva legal de suelo para esa clase de viviendas, permitiendo la ejecución anticipada de los mismas, sin necesidad de esperar a la culminación de la urbanización de la que formen parte.
Fomento de la colaboración público-privada
Una de las principales novedades es la previsión de diversas herramientas de colaboración público-privadas, destacando la implantación en el archipiélago de entidades urbanísticas de colaboración. Estas medidas, ya implementadas en otras comunidades autónomas y altamente demandadas en las islas, buscan abordar la problemática insostenible de las demoras administrativas en el otorgamiento de licencias. El objetivo es reducir los plazos, que actualmente promedian los dos años, a menos de seis meses.
El régimen de intervención administrativa en garantía de la legalidad urbanística configurado por la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, viene presidido por el principio de control de la legalidad de las actuaciones de construcción, transformación y uso del suelo, vuelo y subsuelo. Con las novedades normativas se persigue compatibilizar el control de la legalidad con la mayor agilización posible de los mecanismos aptos para ello, con la finalidad de evitar que este suponga un freno desproporcionado de las actividades económicas y políticas públicas que se desarrollen a través de las actuaciones urbanísticas.
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