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El 22 de mayo de 2025, se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana nº10.113 el Anuncio de exposición al público de la modificación de la ordenación detallada de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia sobre la regulación de usos terciarios hoteleros (“MP PGOU de usos hoteleros”) por plazo de 45 días.

El documento sometido a información pública limita la implantación de usos hoteleros en suelos cuyo uso dominante sea residencial[1]: 

I. Se introduce una nueva disposición adicional cuarta en las Normas Urbanísticas que regulará el régimen de compatibilidad urbanística de usos hoteleros en suelos cuyo uso dominante sea residencial. La norma distinguirá entre zonas turísticamente saturadas y zonas no saturadas. Se considerarán zonas turísticamente saturadas aquellas cuyo indicador de saturación de alojamientos turísticos supere la barrera del 8% (se calcula como la relación entre el número de habitantes y el número de plazas turísticas totales —hoteleras + apartamentos + viviendas turísticas—).

No será posible la implantación de nuevos usos hoteleros en los suelos residenciales de las zonas turísticamente saturadas hasta que el indicador de saturación de alojamientos turísticos descienda del 8%. Si supera el 8% pero no rebasa el límite del 20%, se podrán implantar establecimientos hoteleros de categoría superior o igual a 4 estrellas siempre que tengan menos de 100 camas.

Podrán implementarse nuevos usos hoteleros en los suelos residenciales de las zonas no saturadas turísticamente siempre que no se supere la barrera del 8%. Además, no podrá superarse el límite fijado para el indicador de afección de viviendas de uso turístico (2% de viviendas y apartamentos sobre el total de viviendas del distrito y barrio) ni el indicador de diversidad de usos terciarios en plantas bajas (15% de locales destinados a alojamiento turístico sobre el total de locales en planta baja por manzana). Si así fuera, el proyecto no sería autorizable.

Con independencia del nivel de saturación turística, no será posible el desarrollo de actuaciones hoteleras que incluyan más de 100 habitaciones en suelo residencial salvo que se apruebe un instrumento de ordenación pormenorizada que ordene el cambio de uso y calificación del suelo como enclave terciario (TER-3) y establezca las condiciones bajo las que se llevará a cabo la nueva actuación.

II. Se modifican los artículos 6.6, 6.17, 6.23, 6.28 de las normas urbanísticas del PGOU. La implantación del uso hotelero en la zona de conjuntos históricos protegidos, zona de ensanche, zona de edificación abierta y zona de vivienda unifamiliar será posible tanto en edificio de uso exclusivo como de uso mixto, pudiéndose en ambos casos ocupar plantas por debajo de la baja con usos complementarios al hotelero que no respondan al uso de habitación, comedor o sala de estar, y cuya densidad de ocupación esté comprendida entre 10 m2/persona y 40 m2/persona, ambas inclusive, o se trate de espacios de ocupación nula.

El uso hotelero en edificio mixto podrá ubicarse (i) en planta baja, cuando la totalidad de los locales de esta se destinen a la actividad hotelera en cuestión, o (ii) en plantas superiores a la baja, por debajo de los usos residenciales en todo caso, que cuenten con acceso desde la vía pública mediante núcleos de comunicación vertical independientes y diferenciados de los que sirvan a los usos residenciales.

III. Se modifica el artículo 7.5 de las Normas Urbanísticas del PGOU. La MP PGOU de usos hoteleros establece que las viviendas turísticas deberán cumplir las condiciones de diseño y calidad en edificios de viviendas de uso permanente, mientras que los bloques y conjuntos de apartamentos se sujetarán a las condiciones de diseño y calidad establecidas en la legislación sectorial de turismo, tanto en las unidades de alojamiento como en los espacios comunes de los edificios o partes de ellos donde se desarrollen.