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Es gibt zwei Hauptfinanzierungsformen, die Unternehmen zur Verfügung stehen, um eine Immobilie für ihre Geschäftstätigkeit zu erwerben (Geschäftsräume, ein Lager oder ein Büro): der Kauf mit einem Hypothekendarlehen, welches die traditionelle Methode ist, und das Immobilienleasing, das in den letzten Jahren dank seiner Flexibilität und der Möglichkeit, bis zu 100 % der Kosten der Immobilie zu finanzieren, an Beliebtheit gewonnen hat. Beim Leasing kauft das Finanzinstitut den Vermögenswert und überlässt dessen Nutzung gegen die Zahlung einer regelmäßigen Rate über einen bestimmten Zeitraum, an dessen Ende der Nutzer das Recht auf eine Kaufoption hat, die für einen sehr geringen Betrag (Restwert) ausgeübt werden kann.

Das Hauptkriterium sind die Finanzierungs- und Steuerkosten

Ausschlaggebend bei der Wahl zwischen dem Hypothekendarlehen und dem Immobilienleasing ist im Wesentlichen der finanzielle Aufwand. Bei dieser Analyse sollte man jedoch die unterschiedliche Besteuerung beider Optionen nicht aus den Augen verlieren, die einen sehr bedeutenden Einfluss auf die Finanzierungs- und Steuerkosten der jeweiligen Operation haben kann: Obwohl die Zinsen, die Banken für Leasing verlangen, normalerweise höher sind als die für Darlehen, wird dieser Unterschied in der Regel durch die größeren Steuervorteile des Leasings bei der Körperschaftssteuer (spanisches Kürzel: IS) ausgeglichen.

In diesem Artikel werden wir diese Unterschiede in der Besteuerung beider Finanzierungsarten erläutern, wobei wir zwischen denen unterscheiden, die ihre Formalisierung (Umsatzsteuer, Grunderwerbssteuer [TPO], Stempelsteuer [AJD]) und die Nutzung der Immobilie (Abzug von Abschreibungen und Zinsen bei der Körperschaftssteuer) betreffen.

1. Vergleich der steuerlichen Kosten bei der Formalisierung des Kaufs mit einem Hypothekendarlehen und des Immobilienleasings

1.1. Der Kauf der Immobilie

Der Kauf mit einem Hypothekendarlehen umfasst zwei Vorgänge:

1. den Kaufvertrag selbst, der zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem kaufenden Unternehmen geschlossen wird; und
2. das Hypothekendarlehen, das von dem Finanzinstitut und dem Käufer – Hypothekenschuldner – beurkundet wird. Wir lassen die Löschung der Hypothek unberücksichtigt, die nur Notar- und Registergebühren verursacht, aber keine Steuern, da sie von der AJD befreit ist.

Das Immobilienleasing hingegen besteht aus drei Rechtsgeschäften:

1. dem Kauf, der zwischen dem Verkäufer der Immobilie und dem Finanzinstitut abgewickelt wird, und sich wesentlich vom Kauf mit Hypothekendarlehen unterscheidet: beim Immobilienleasing ist es das Finanzinstitut, das das Eigentum an der Immobilie erwirbt;  
2. dem Leasing selbst das mit einem Finanzierungsleasingvertrag erfolgt, der normalerweise in einer öffentlichen Urkunde zwischen dem Finanzinstitut (Finanzierungsleasinggeber) und dem Nutzer (Finanzierungsleasingnehmer) festgehalten wird; und
3. der Ausübung der Kaufoption durch den Finanzierungsleasingnehmer nach Ablauf der Mindestlaufzeit des Leasingverhältnisses, wodurch er das Eigentum an der Immobilie durch Zahlung des vereinbarten Restwerts an das Finanzinstitut erwirbt.

Daher steht am Anfang beider Modalitäten – mit einem Hypothekendarlehen oder mit Immobilienleasing – der Kauf der Immobilie. Dieser Kauf wird wie folgt besteuert:

• Wenn der Verkäufer ein Unternehmer (Umsatzsteuerpflichtiger) ist, wird nach der Art der verkauften Immobilie unterschieden:
• Wenn es sich um ein bebaubares Grundstück oder einen Neubau (Erstbesitz) handelt, ist der Kauf umsatzsteuerpflichtig, nicht umsatzsteuerbefreit, und unterliegt der Beurkundungssteuer (AJD, zu dem von der Autonomen Gemeinschaft festgelegten Satz). Normalerweise kann der Käufer bei einem Kauf mit einem Hypothekendarlehen diese Umsatzsteuer zumindest teilweise abziehen; beim Immobilienleasing kann er sie in voller Höhe abziehen, da, wie wir noch sehen werden, Leasingraten nie von der Umsatzsteuer befreit sind. Daher sind die einzigen effektiven Steuerkosten die AJD, wenn man davon ausgeht, dass die gesamte Umsatzsteuer abzugsfähig ist.
• Handelt es sich um ein ländliches oder nicht bebaubares Grundstück oder um ein gebrauchtes Gebäude (Zweit- oder Folgebesitz), so ist dies von der Umsatzsteuer befreit und unterliegt der Grunderwerbssteuer (TPO, zu dem von der Autonomen Gemeinschaft festgelegten Satz, der immer viel höher ist als der der AJD). Hier liegt der erste Unterschied zwischen dem Kauf mit einem Hypothekendarlehen und dem Immobilienleasing: In letzterem Fall wird eine Befreiung von der TPO angewandt, solange der Käufer eine Gesellschaft ist, die üblicherweise Leasinggeschäfte durchführt; es sich um ein Gebäude handelt (die Befreiung gilt nicht für Grundstücke); der Verkäufer und der Leasingnehmer nicht die gleiche Person sind (d.h. diese Regel gilt nicht beim Sale-Lease-Back) und keine Verbindung zwischen dem Verkäufer, dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer besteht (daher gilt sie nicht für Immobilienverkäufe von Immobiliengesellschaften, die mit Banken verbunden sind, wenn die Bank als Finanzierungsleasinggeber auftritt). Aber sowohl beim Kauf mit einem Hypothekendarlehen als auch beim Leasing, wenn die Voraussetzungen für die TPO-Befreiung nicht erfüllt sind, kann die TPO durch die AJD (deren Satz viel niedriger ist als der der TPO) ersetzt werden, indem auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet wird.
• Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, ist der Kauf nicht umsatzsteuerpflichtig und unterliegt somit nur der TPO (der Steuersatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft). In diesem Fall kann auf die Umsatzsteuerbefreiung nicht verzichtet werden und die für Immobilienleasing vorgesehene TPO-Befreiung gilt nicht, so dass die Steuerkosten für beide Transaktionen (Kauf mit einem Hypothekendarlehen und Immobilienleasing) gleich sind.

Daher ist die Besteuerung des Kaufs in beiden Szenarien sehr ähnlich. Nur für den Fall, dass es sich um den Zweitbesitz eines Gebäudes handelt und keine Verbindungen zwischen den drei Parteien bestehen, spart das Immobilienleasing die Kosten für AJD.

Logischerweise werden beim Immobilienleasing die Steuerkosten vom kaufenden Finanzinstitut getragen, aber es wird in jedem Fall verlangen, diese Kosten auf den Finanzleasingnehmer zu überwälzen.

1.2. Das Finanzierungsmittel

Nach dem Kauf der Immobilie ist der zweite Vorgang je nach gewählter Finanzierungsart unterschiedlich:

• Hypothekendarlehen: Beim Kauf mit Hypothekendarlehen wird ein Hypothekendarlehensvertrag zwischen dem Finanzinstitut und dem Käufer (Hypothekenschuldner) abgeschlossen. Das Hypothekendarlehen unterliegt der AJD, wobei die Bemessungsgrundlage die garantierte Verbindlichkeit ist, die nicht nur das Kapital, sondern auch bis zu 5 Jahre Zinsen, bis zu 5 Jahre Verzugszinsen und einen Prozentsatz für Ausgaben und Kosten im Falle des Verzugs umfasst. Obwohl der Steuerpflichtige seit 2018 der Darlehensgeber ist, da es sich um eine Business-to-Business-Transaktion handelt, kann man sich darauf einigen, dass der Darlehensnehmer für diese Steuer aufkommt, was in der Regel der Fall ist.
• Immobilienleasing: Beim Immobilienleasing sind die regelmäßigen Ratenzahlungen des Leasingnehmers an den Finanzleasinggebers immer umsatzsteuerpflichtig, nicht umsatzsteuerbefreit. Die Umsatzsteuer wird auf jede Rate fällig (auch auf den Teil der Rate, der den Finanzierungskosten entspricht), und der Leasingnehmer ist grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigt. Wenn das Leasing, wie es normalerweise der Fall ist, öffentlich beurkundet wird (was zwingend erforderlich ist, damit es im Grundbuch eingetragen werden kann), unterliegt es der AJD, wobei ihre Steuerbemessungsgrundlage die Summe aller Raten ist, d.h. der Teil, der der Deckung der Kosten des Wirtschaftsguts entspricht, und der Teil, der den finanziellen Zinsen entspricht, nicht aber die Umsatzsteuer oder der Restwert, für den die Kaufoption ausgeübt werden kann.

1.3. Die Ausübung der Kaufoption

Letztendlich ist die Ausübung der Kaufoption durch den Finanzleasingnehmer immer umsatzsteuerpflichtig, nicht umsatzsteuerbefreit, und wird daher aufgrund ihrer Beurkundung mit der AJD besteuert. Als Steuerbemessungsgrundlage der AJD dient grundsätzlich nur der Betrag des Restwertes.

So hängt die Höhe der AJD beim Immobilienleasing von der Summe des finanzierten Gesamtbetrags, den Finanzierungskosten und dem Restwert ab, während sie beim Hypothekendarlehen von der Höhe des finanzierten Betrags und den anderen Posten abhängt, aus denen sich die Hypothekenhaftung zusammensetzt (in der Regel 30-40 % des Kapitals). Kurz gesagt, sind die Kosten für AJD bei beiden Operationen ähnlich. Nur die Umsatzbesteuerung der Leasingraten (im Gegensatz zur Befreiung der Zinsen für das Hypothekendarlehen) macht den Kauf mit Hypothekendarlehen steuerlich attraktiver, wenn der Käufer nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Auch die Notar- und Eintragungskosten werden in beiden Fällen sehr ähnlich sein. Beim Kauf mit einem Hypothekendarlehen wird es zwei Urkunden mit Geschäftswert geben (plus die Hypothekenlöschungsurkunde, deren Kosten mit denen einer Urkunde ohne Geschäftswert vergleichbar sind), während es beim Immobilienleasing drei Urkunden mit Geschäftswert geben wird, obwohl die Kosten für die Ausübung der Kaufoption, da sie auf dem Restwert basiert, sehr gering ausfallen dürften.

2.         Unterschiede in der Körperschaftssteuer zwischen Kauf mit einem Hypothekendarlehen und Immobilienleasing

Die wichtigsten Unterschiede ergeben sich aus dem Abzug, den das Unternehmen in der Körperschaftsteuer (IS), sowohl für die Abschreibung der Immobilie als auch für die Finanzierungskosten (Zinsen für das Hypothekendarlehen) geltend macht. Es ist zu beachten, dass der Leasingnehmer beim Leasing zwar nicht der Eigentümer ist, aber für Buchhaltungszwecke als solcher betrachtet wird und daher die Immobilie als Vermögenswert erfassen und entsprechend abschreiben muss.

2.1. Regelungen für Hypothekendarlehen

Im Falle eines Kaufs mit einem Hypothekendarlehen gelten die allgemeinen Regelungen:

• Abschreibung der Immobilie: Der Käufer wird die Immobilie (ohne den Wert des Grundstücks) in der Regel linear abschreiben, wobei der maximale jährliche lineare Abschreibungssatz 3 % für Industriegebäude und 2 % für andere Gebäude beträgt. Wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs mehr als 10 Jahre alt ist, verdoppelt sich der Höchstsatz. Dieser wird auch verdoppelt, wenn die Immobilie neu ist und der Käufer berechtigt ist, die Sonderregelung für kleine Unternehmen anzuwenden.
• Zinsabzug: Die Darlehenszinsen sind innerhalb der allgemeinen Grenzen abzugsfähig, d. h. maximal 30 % des Betriebsgewinns (ohne Begrenzung für die erste 1 Million Euro an Finanzaufwendungen pro Jahr).

2.2. Regelungen für das Leasing

Die Körperschaftsteuervorschriften begünstigt die oben genannten Bedingungen für Leasinggeschäfte, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, darunter die folgenden: Der Leasinggeber muss ein Kreditinstitut (spanisch oder ausländisch) oder ein Finanzkreditinstitut (spanisches establecimiento financiero de crédito, nicht ausländisch) sein und die Vertragslaufzeit muss im Falle von Immobilienleasing mindestens 10 Jahre betragen. Es gelten die folgenden Regelungen:

• Abschreibung der Immobilie: Der Teil der Leasingrate, der der Deckung der Kosten der Immobilie entspricht (mit Ausnahme des Teils, der sich auf das Grundstück bezieht, das nicht abgeschrieben wird), ist abzugsfähig bis zur Grenze des oben angegebenen maximalen jährlichen linearen Koeffizienten, multipliziert mit 2 (und wiederum verdoppelt, wenn das Gebäude mehr als 10 Jahre alt ist, und wiederum multipliziert mit 1,5, wenn der Leasingnehmer der Sonderregelung für kleine Unternehmen unterliegt, unabhängig davon, ob die Immobilie neu ist oder nicht). Mit anderen Worten: Das Immobilienleasing ermöglicht eine beschleunigte Abschreibung der Immobilie (in der Hälfte der Zeit oder im Falle kleiner Unternehmen in einem Drittel der Zeit im Vergleich zu einem gewöhnlichen Erwerb der Immobilie). Der Überschuss, der in einem Jahr nicht abgezogen werden kann, kann in den Folgejahren ohne zeitliche Begrenzung abgezogen werden.
• Abzug der Leasingrate: Der Teil der Leasingrate, der der finanziellen Belastung entspricht, ist in voller Höhe abzugsfähig, ohne dass die Grenzen der Abzugsfähigkeit von finanziellen Aufwendungen zur Anwendung kommen.

Daher ermöglicht das Immobilienleasing eine schnellere Umwandlung der in die Immobilie getätigten Investition in eine abzugsfähige Ausgabe, und zwar durch eine beschleunigte Abschreibung dank der Nichtanwendung der Begrenzung der Abzugsfähigkeit von Finanzaufwendungen. Dieser Steuereffekt (der nicht wirklich eine Ersparnis, sondern ein Aufschub der Besteuerung ist) erhöht die finanzielle Rentabilität des Unternehmens und muss als grundlegender Faktor bei der Entscheidung zwischen Immobilienleasing und Kauf mit einem Hypothekendarlehen berücksichtigt werden.

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